O fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) está lançando sua 11ª emissão de cotas com um objetivo ambicioso: captar R$ 1 bilhão, podendo chegar a R$ 1,25 bilhão com o lote adicional. Mas será que vale a pena participar da oferta?
Segundo a analista Carolina Borges, da EQI Research, a operação representa uma continuidade natural da estratégia do fundo imobiliário e pode ser a forma mais eficiente para novos investidores entrarem — ou para atuais cotistas reforçarem sua posição.
Emissão de cotas do TRXF11: oportunidade de crescimento com cautela
A emissão pretende financiar a aquisição de 21 novos imóveis, expandindo o portfólio do fundo em mais de 50%. As aquisições incluirão ativos de varejo big box e de renda urbana em diversas regiões do país, além de um galpão logístico no Sul, com retornos iniciais (YoC) entre 8% e 12%.
Apesar do potencial de valorização e aumento na diversificação geográfica, Borges destaca a necessidade de atenção à concentração de locatários — ponto sensível no passado do fundo, que já teve 75% de sua receita atrelada a poucos nomes como Assaí ($ASAI3) e Pão de Açúcar ($PCAR3); hoje essa participação está em 43%.
Histórico consistente e gestão ativa
O TRXF11 é reconhecido por sua estratégia resiliente baseada em contratos de longo prazo, em sua maioria atípicos e reajustados pelo IPCA, o que proporciona previsibilidade de receita. A gestão ativa do portfólio — com práticas como reciclagem de ativos e desenvolvimento de imóveis sob medida (built to suit) — vem entregando crescimento consistente de dividendos, mesmo em cenários adversos.
Em 2024, o fundo distribuiu R$ 11,90 por cota, e a estimativa para quem participar da nova emissão é de um dividend yield líquido de IR de 11,1% no primeiro ano. Além disso, a alavancagem deve cair de 35% para 25% após a captação.
TRXF11: condições da emissão
- Preço de emissão: R$ 100,34 por cota (com custo total de R$ 100,48)
- Direito de preferência: até 21 de maio
- Subscrição final: até 5 de junho
- Fator de proporção: 0,4974
- Público-alvo: investidores qualificados
A oferta prevê inclusive a possibilidade de pagamento dos novos ativos com cotas do próprio fundo, o que, segundo Carolina Borges, contribui para uma alocação eficiente dos recursos sem pressionar a geração de caixa.
Vale a pena participar da oferta?
“Sim”, responde de forma direta a analista da EQI. A tese do TRXF11 permanece sólida, os imóveis pretendidos estão alinhados à estratégia, e a estrutura da oferta é atrativa.
Apesar da ausência de detalhes sobre os locatários — comum em operações dessa magnitude — a confiança na capacidade de execução da gestora é respaldada pelo histórico recente.
Para investidores que buscam um FII com bom nível de previsibilidade, potencial de valorização e retorno atrativo em um cenário de juros altos (ou mesmo em queda futura), a 11ª emissão pode ser uma oportunidade interessante de entrada.
