O fundo imobiliário XPML11, também conhecido como XP Malls, acaba de concluir uma das aquisições mais relevantes do setor: 10% do Shopping Pátio Higienópolis, em São Paulo.
A operação, avaliada em R$ 243,7 milhões, fortalece o portfólio premium do fundo, mas também levanta questionamentos sobre os impactos no caixa e na alavancagem da carteira, que já vinha sendo monitorada de perto por investidores.
Segundo Carolina Borges, head e especialista em Fundos Imobiliários (FIIs) na EQI Research, a aquisição reforça a estratégia de longo prazo do XPML11.
“O Pátio Higienópolis é considerado um ativo troféu, um dos melhores do segmento no Brasil. Essa foi uma excelente aquisição que consolida o portfólio premium do XP Malls”, afirmou.
Estrutura da operação: CRIs e pagamentos futuros
A transação foi estruturada com 70% do valor pago à vista (aproximadamente R$ 170 milhões) por meio da subscrição de CRIs conversíveis, o que permite ao fundo começar a receber remuneração com base no resultado operacional do shopping desde já. Os 30% restantes serão pagos em duas parcelas corrigidas pelo CDI, com vencimentos em 12 e 24 meses.
Essa estrutura foi desenhada devido à reestruturação societária promovida pela administradora do shopping, a Iguatemi (IGTI11). Com isso, os CRIs convertidos permitirão que o XPML11 vá adquirindo gradualmente participação na sociedade que detém o ativo.
“Na prática, o investidor já começa a receber a remuneração baseada no resultado operacional do shopping — o famoso NOI — e, ao longo do tempo, esse CRI vai sendo convertido em participação indireta na SPE que detém o ativo”, explicou Carolina.
O ativo: localização e relevância
O Pátio Higienópolis é um dos shoppings mais tradicionais e sofisticados de São Paulo, localizado no bairro homônimo e voltado para o público A e B. Com cerca de 35 mil m² de ABL, o centro de compras conta com lojas premium, teatro, casa de eventos e um mix que o posiciona como um dos principais ativos do país no segmento.
Para a especialista, o potencial de geração de valor do Higienópolis é claro: “Com certeza, é um dos melhores ativos do setor de shoppings no Brasil”.
XPML11: impactos no caixa e alavancagem
O pagamento inicial de R$ 170 milhões aumenta a pressão sobre o caixa do XPML, que já enfrenta desafios desde a aquisição do portfólio da SYN (SYNE3), no ano passado — responsável pela maior parte da atual alavancagem do fundo. Com a nova aquisição, a necessidade de caixa estimada para o fim de 2025 sobe para cerca de R$ 230 milhões, contra uma previsão anterior de R$ 62 milhões.
Apesar disso, Carolina minimiza os riscos: “Não vemos um cenário preocupante nem que vá prejudicar os cotistas. Pelo contrário, estamos tranquilos com a recomendação e achamos que essa aquisição é uma oportunidade rara”.
Estratégias para manter o equilíbrio financeiro do XPML11
A gestão do fundo já avalia diversas alternativas para lidar com as obrigações futuras, entre elas:
- Repactuação de dívidas, principalmente as referentes à aquisição da SYN, que somam mais de R$ 600 milhões;
- Venda de ativos não estratégicos, com menor sinergia com o portfólio atual;
- Possível emissão de novas cotas, ainda que o cenário de mercado não seja o mais favorável no curto prazo;
- Rolagem de dívidas, aproveitando condições futuras de mercado.
Enquanto isso, os cotistas podem se beneficiar de uma remuneração atrativa no curto prazo. “Com essa estrutura, o dividend yield projetado para o primeiro ano é de 11%, mas é importante lembrar que esse número não é recorrente. Conforme os demais desembolsos forem acontecendo, esse yield tende a diminuir”, pontuou a especialista.
A projeção é que o retorno se estabilize em torno de 8,5% após o pagamento total da aquisição.
Visão de longo prazo
Apesar do aumento na alavancagem, a operação é vista como estratégica para o crescimento sustentável do XPML11. O histórico positivo das aquisições anteriores — como a da SYN — reforça a confiança na gestão.
“Vale lembrar que as aquisições anteriores, que hoje exigem caixa, também agregaram muito valor ao fundo. Foram movimentos estratégicos e de longo prazo que se mostraram positivos nos resultados”, concluiu Carolina Borges.
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