A EQ Research divulgou relatório com atualização da cobertura sobre Fundos Imobiliários do segmento de shopping centers, que vem apresentando bons resultados nas últimas semanas, Os FIIs de shopping acumulam ao longo de 2023 uma alta de 11%, acima do IFIX, índice do setor que vem em movimento de alta e no acumulado do ano subiu cerca de 5%.
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Desta forma, a casa fez recomendação de compra para quatro FIIs de shopping: HSML11, MALL11, VISC11 e XPML11, enquanto a sugestão é neutra para o HGBS11. A analista Carolina Borges explica que o crescimento do setor já era esperado, uma vez que a base de comparação com os primeiros meses do ano passado é fraca.
“O primeiro trimestre de 2022 foi marcado pela expansão da variante ômicron do coronavírus, que afetou a circulação de pessoas e voltou a restringir atividades. Hoje, a taxa de ocupação está elevada e os resultados apresentados são sólidos, o que acaba sendo repassado para os FIIs”, explica Borges.
A especialista aponta que o aumento da circulação e do consumo das famílias gera um excedente no aluguel que é repassado aos cotistas, além de eventuais reajustes nos aluguéis. “Preferimos a tese de shoppings dominantes, que sofrem pouca (ou nenhuma) influência da concorrência, sendo importantes polos e referências para suas regiões”, aponta a analista.
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FIIs de shopping: Hedge Brasil Shopping (HGBS11)
O HGBS11 teve aprovada a proposta de aquisição de 40% do Shopping Jardim Sul, movimentação considerada positiva porque a compra foi realizada abaixo do valor patrimonial do fundo. A empresa, contudo, enfrenta fortes desafios no shopping Goiabeiras, em Cuiabá (MT), e no West Plaza, em São Paulo, ambos marcados por índices de vacância altos e em elevação.
“O trabalho em conjunto com a administração destes shoppings será essencial para melhora do desempenho, trazendo um mix de lojas mais atrativo e competitivo”, diz o relatório da EQI Research. Embora outros ativos venham mostrando bons resultados, como o Mooca Plaza Shopping e o Shopping Villa Lobos, ambos também em São Paulo, a casa faz recomendação Neutra para as cotas do fundo diante da baixa margem de segurança do portfólio como um todo.
FIIs de shopping: HSI Malls – HSML11
O HSML11 conta com sete shoppings distribuídos em cinco estados (Acre, Alagoas, Bahia, Minas e São Paulo) e tem como principal característica adquirir o controle do empreendimento, possuindo sempre 51% ou mais de participação nos ativos. Desde a última análise da EQI Research, a novidade no portfólio foi a inauguração da expansão do Shopping Pátio Maceió.
Os resultados operacionais dos ativos estão melhorando acima do esperado, com ocupação média superior a 90% e um nível de endividamento relativamente elevado (34% do PL) e sem necessidade de caixa até outubro de 2024. Como alguns indicadores apresentam potencial de alta, a EQI Research mudou a recomendação para Compra, com potencial de valorização acima de 25% do valor atual de mercado e preço-teto de R$ 109.
FIIs de shopping: Malls Brasil Plural (MALL11)
O MALL11 tem como tese a aquisição de ativos já consolidados, com dominância regional. Hoje, são nove estabelecimentos em cinco Estados, sendo os mais representativos o Maceió Shopping, na capital alagoana, e o Madureira Shopping, no Rio, cuja aquisição exigiu a emissão de dois CRIs (Certificado de Crédito Imobiliário)
“Os CRIs representam 16% do valor total dos ativos, mas o resultado operacional vem sendo superior ao valor das parcelas da dívida, de modo que não é necessária a emissão de cotas para pagamento das obrigações”, aponta Carolina Borges no relatório. O preço-alvo sugerido para Compra, de R$ 138, apresenta um potencial de valorização de 27% sobre o preço atual.
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FIIs de shopping: Vinci Shopping Centers (VISC11)
O VISC11 tem um portfólio de abrangência nacional, com 20 shoppings em 12 diferentes Estados e mais de 220 mil m2 de ABL própria. Com bons indicadores, o fundo destoa apenas no aumento gradual da vacância registrado nos últimos meses. “Isso pode ser explicado pela presença em cidades menores, com vacância estrutural mais elevada e maior giro de lojistas”, diz Borges.
Com uma alavancagem de cerca de 20% e sem obrigações de curto prazo, o fundo tem potencial de crescimento e elevação no nível de caixa, o que fez a EQI Research alterar a recomendação para Compra, com preço-alvo de R$ 132, um potencial de valorização acima de 13% em relação ao preço atual.
FIIs de shopping: XP Malls (XPML11)
O portfólio do XPML11 é composto por 15 shoppings em seis Estados do país, com 37% da ABL administrada pela Aliansce Sonae (ALSO3) e 32% pela JHSF (JHSF3). Os ativos mais relevantes estão localizados em São Paulo, com potencial de expansão e foco na classe alta.
Embora venha registrando queda na ocupação, o fundo tem volume de vendas em trajetória ascendente e menores níveis de inadimplência. A recomendação de Compra foi mantida, com preço-alvo de R$ 122 e potencial de valorização acima de 20%.
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