O fundo imobiliário XPCI11, especializado em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), adota uma estratégia baseada em crédito estruturado de alta qualidade e gestão ativa do portfólio, segundo análise da XP Investimentos.
A casa avalia que o fundo busca gerar retornos recorrentes aos cotistas por meio de ativos com lastro imobiliário, priorizando devedores de baixo risco e estruturas de garantia robustas, com parte relevante das operações originadas ou estruturadas pela própria gestão, o que aumenta o controle de risco e permite capturar oportunidades de arbitragem no mercado.
Carteira concentrada em CRIs, com uso tático de FIIs
De acordo com os analistas da XP, a carteira do fundo é composta majoritariamente por cerca de 91,1% em CRIs, além de 7,2% em outros FIIs, 1,3% em caixa e 0,4% em debêntures. A exposição a FIIs é usada de forma tática, principalmente para liquidez e oportunidades no mercado secundário.
No book de crédito, há predominância de operações corporativas (70%), seguidas por crédito pulverizado comercial (15%) e residencial (15%), com presença relevante nos setores de varejo alimentício, incorporação imobiliária, shoppings e saúde.
Entre as maiores posições estão Assaí/Sendas (9,4%), GPA (8,6%), Prevent Senior (8,3%) e General Shopping (6,6%). A XP ressalta que todas as operações seguem adimplentes, mas aponta a exposição ao GPA como um ponto de atenção após o processo de reestruturação da companhia, o que reforça a importância do monitoramento de crédito na carteira.
Forte indexação ao IPCA e estrutura com LTV moderado sustentam perfil defensivo
A XP destaca que 89% da carteira está atrelada ao IPCA, com taxa média de IPCA + 8,35% ao ano, enquanto 11% está indexada ao CDI, a CDI + 3,23% ao ano. A duration média de 4,2 anos e o LTV médio de 47% são vistos como níveis confortáveis pela gestão, contribuindo para um perfil considerado mais conservador dentro dos FIIs de papel.
Segundo a XP, um ambiente de inflação mais alta tende a beneficiar fundos de recebíveis como o XPCI11, ao aumentar a correção dos fluxos indexados ao IPCA. Ao mesmo tempo, a manutenção de juros elevados preserva o carrego dos ativos atrelados ao CDI, ajudando a sustentar a rentabilidade do portfólio ao longo do tempo.
Dividendos projetados próximos de 13% ao ano e desconto em relação ao valor patrimonial
Em termos de retorno, a XP projeta distribuição média de R$ 0,89 por cota ao mês, equivalente a um dividend yield de aproximadamente 12,9% ao ano. O fundo também conta com reserva de correção monetária de cerca de R$ 0,26 por cota, o que contribui para estabilidade dos proventos.
Atualmente, negocia com desconto de cerca de 6,9% em relação ao valor patrimonial (0,93x P/VP) e acumula retorno de 83% desde o início, superando o IFIX e a média dos FIIs de recebíveis, segundo a análise.
A XP aponta como principais riscos a volatilidade de mercado, a liquidez relativamente menor em relação a FIIs mais negociados, o risco de crédito dos devedores e o risco de pré-pagamento das operações. Ainda assim, destaca que garantias como alienação fiduciária de imóveis, contratos de longo prazo e a própria estruturação ativa da carteira ajudam a mitigar parte desses riscos.
