A Nest Asset Management lançou o FII SP Surf Club, fundo imobiliário de R$ 71 milhões criado para adquirir 16 unidades dentro do empreendimento que abriga a primeira praia de surfe artificial da cidade de São Paulo. O projeto, localizado no Morumbi, foi desenvolvido pelas incorporadoras Even e JHSF, e a gestão do fundo é compartilhada com a Galapagos Capital.
A iniciativa insere o mercado de capitais no financiamento de um ativo que segue a tendência de clubes privados de alto padrão — modelo que ganhou visibilidade na capital com o Beyond The Club, empreendimento também ligado à JHSF e frequentemente apelidado de “praia da Faria Lima”.
FII SP Surf Club: Estrutura da operação
O fundo passa a deter os direitos aquisitivos de 16 unidades imobiliárias dentro do SP Surf Club — sendo 11 vinculadas ao projeto da Even, adquiridas via Compromisso de Compra e Venda (CCV), e cinco do projeto da JHSF, estruturadas por meio de Sociedade em Conta de Participação (SCP).
A estrutura de capital é dividida em duas classes:
- Cotas subordinadas (28%): detidas pelos investidores originais do projeto, que permanecem expostos ao risco e ao upside da operação.
- Cotas seniores (72%): distribuídas a investidores da Galapagos, com remuneração preferencial de IPCA + 12% ao ano e prioridade no fluxo de caixa.
O modelo de retorno é baseado em cash sweep, com geração de caixa a partir da venda das unidades, priorizando o pagamento da remuneração e da amortização das cotas seniores.
Durante os três primeiros anos, a decisão de venda dos ativos é exclusiva da classe subordinada. Após esse período, a gestora pode conduzir as alienações independentemente de aprovação dos cotistas, o que amplia a flexibilidade operacional do fundo.
Tributação e pulverização
A estrutura foi desenhada para permitir a pulverização das cotas seniores entre centenas de investidores pessoas físicas. Segundo o material divulgado, isso possibilita a isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos distribuídos, desde que respeitados os limites regulatórios de concentração por cotista e grupo familiar.
“A estrutura do FII SP Surf Club reflete a maturidade do mercado de capitais imobiliário no Brasil, ao combinar ativos reais de alto padrão, governança clara e instrumentos que permitem ampliar o acesso de investidores pessoas físicas a operações antes concentradas em grandes investidores institucionais”, afirma Felipe Prata, sócio-fundador da Nest Asset Management.
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