A carteira de fundos imobiliários (FIIs) recomendada pela EQI Research para março de 2026 passou por uma mudança relevante: a substituição do HGRU11 pelo HFOF11.
Segundo a analista de fundos imobiliários da casa, Carolina Borges, a carteira de FIIs mantém a base defensiva em ativos tradicionais de papel e tijolo, mas reforça a exposição a estratégias capazes de capturar valor em um eventual ciclo mais favorável aos FOFs.
Desempenho acompanha o IFIX no mês
Em março, a Carteira do Investidor Imobiliário avançou 1,3%, desempenho próximo ao 1,5% do IFIX. No acumulado, a estratégia registra alta de 38,0%, acima dos 31,6% do índice no mesmo período.
Entre os destaques positivos do mês estiveram o HGRE11, com valorização de 6,0%, e o HGRU11, que subiu 3,8% antes de deixar a carteira.
Já MCRE11 e GARE11 registraram as principais quedas do período, ambos com recuo de 1,7%.
Carteira de FIIs da EQI volta a incluir FOF “puro-sangue” após foco em multiestratégia
O segmento de fundos de fundos estava fora da carteira desde o início de 2025, quando a EQI priorizou FIIs multiestratégia. À época, a avaliação era que o mandato mais amplo ajudaria a atravessar um ambiente de juros elevados.
Agora, segundo Carolina Borges, o cenário começa a favorecer novamente os FOFs. “Quando o mercado é favorável aos fundos imobiliários, os FOFs tendem a ser os grandes vencedores por classe”, afirma.
Ela explica que esses fundos contam com duas fontes principais de resultado: os proventos recebidos dos FIIs investidos e o ganho de capital com o giro tático do portfólio.
De acordo com a analista, essa segunda fonte “raramente aparece em mercados de baixa ou lateralizados, quando as oportunidades táticas se tornam escassas e difíceis de executar em escala”.
“O jogo muda em mercados de alta”, diz. “Nesse cenário, o preço médio de aquisição tende a ficar abaixo do preço corrente de mercado, e o gestor passa a incrementar o resultado recorrente por meio de operações táticas.”
No caso do HFOF11, o ganho de capital foi relevante no primeiro semestre de 2024, perdeu tração no semestre seguinte e praticamente desapareceu ao longo de 2025.
Desconto e projeções de resultado
O cenário-base da EQI não considera retomada significativa do ganho de capital no curtíssimo prazo. A projeção é de resultado acumulado de R$ 0,30 por cota nos próximos cinco meses.
Isso equivale a um dividend yield anualizado próximo de 8,5%. Ainda assim, Borges pondera que “o mercado tende a antecipar ciclos de ganho de capital”.
Atualmente, o HFOF11 negocia a cerca de 0,88 vez o valor patrimonial, embutindo desconto aproximado de 12% em relação ao valor de mercado do portfólio.
Composição da carteira e potencial de valorização
Segundo a analista, o desconto acima dos pares está relacionado à composição do fundo. Cerca de 80% do patrimônio líquido está alocado em FIIs de tijolo, sendo aproximadamente 30% no segmento de escritórios.
Os FIIs de papel representam cerca de 20% do patrimônio. “É justamente nessa alocação que reside parte relevante do potencial do HFOF”, afirma Borges.
Ela avalia que os maiores descontos estão concentrados nos FIIs de tijolo, mais sensíveis à taxa de juros e à atividade econômica. “Em um cenário de reprecificação do setor, movimento que já começa a ser observado, o fundo possui potencial relevante de destravar valor”, diz.
Entre as principais posições estão HDOF11, HAAA11, TVRI11, HGBS11, RBVA11 e HSML11.
Segundo estimativas da gestão, a valorização dos ativos até seus respectivos valores patrimoniais poderia destravar cerca de R$ 1,11 por cota.
Borges ressalta que se trata de um exercício teórico. “Esse valor não se traduz em distribuição imediata, mas sim em potencial valorização da cota caso ocorra o fechamento dos descontos patrimoniais”, explica.
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