Com o crescimento do mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) no Brasil, os FIIs de papel vêm ganhando cada vez mais popularidade entre investidores interessados em receber dividendos atrativos com menor volatilidade. Mas uma questão recorrente surge: é mais vantajoso optar por um FII de papel indexado ao CDI+ ou ao IPCA+? A resposta depende do perfil do investidor e da sua estratégia em relação à inflação e aos juros.
Os FIIs de papel são fundos que, em vez de investir diretamente em imóveis físicos, alocam seu capital em recebíveis do setor imobiliário, especialmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Esses CRIs funcionam como títulos de renda fixa, lastreados por dívidas do setor imobiliário.
Em geral, eles pagam rendimentos periódicos aos cotistas, podendo ser indexados a índices como o CDI (Certificado de Depósito Interbancário) ou o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), além de oferecer um prêmio adicional sobre esses índices como forma de compensação pelo risco.
FII CDI+ vs. IPCA+: a diferença nos índices de referência
Os FIIs de papel indexados ao CDI são vinculados ao comportamento da taxa básica de juros do mercado interbancário. Com isso, eles tendem a acompanhar a oscilação da Selic, que é diretamente influenciada pelo Banco Central em suas reuniões do Comitê de Política Monetária (Copom). Em momentos de juros elevados, como no cenário atual, os FIIs atrelados ao CDI oferecem um retorno atrativo e mais estável para os investidores.
Já os FIIs de papel atrelados ao IPCA+ oferecem uma proteção direta contra a inflação, já que os rendimentos são corrigidos pelo índice de preços, garantindo uma rentabilidade real (acima da inflação).
“O IPCA+ é interessante para o investidor que está buscando ter correção de dividendos de forma real, ou seja, acima da inflação. Segundo o Boletim Focus, a inflação deve fechar acima da meta e não ceder tanto em 2025. O investidor vai conseguir corrigir esse patamar alto de inflação”, explica Carolina Borges, head e analista de FIIs da EQI Research.
FIIs de papel: menor oscilação e dividendos maiores
Uma das características que atraem investidores para os FIIs de papel é a sua estabilidade em relação aos FIIs de tijolo, que investem diretamente em imóveis físicos.
Segundo Carolina Borges, devido à estrutura dos fundos de papel, eles oscilam menos no valor de mercado. “O cenário é de juros à vista e curva longa bastante estressados, em trajetória de alta, isso impacta principalmente o desempenho dos fundos de tijolo”, diz.
Para investidores que não se sentem confortáveis com as oscilações de mercado, os fundos de papel se mostram uma alternativa mais segura e consistente, já que o valor de mercado tende a se manter mais estável.
Além da estabilidade, outra vantagem dos FIIs de papel é a periodicidade e a atratividade dos dividendos pagos.
Esses fundos, ao serem atrelados ao CDI ou ao IPCA, somados a um prêmio de risco, geram rendimentos diretos na conta corrente do investidor todos os meses.
“O fundo de papel entrega IPCA ou CDI mais prêmio de risco todos os meses na carteira, direto na conta corrente do investidor. O valor de mercado do fundo tende a ficar estável, mas o CDI ou IPCA do período mais um prêmio é entregue todos os meses, por isso o dividendo é maior do que dos fundos de tijolo”, destaca a especialista.
Afinal, qual escolher?
A decisão entre um FII de papel atrelado ao CDI+ ou ao IPCA+ depende não só do cenário macroeconômico, mas também do valor patrimonial dos fundos e da relação risco-retorno oferecida.
Carolina Borges afirma que tem preferência por uma “exposição mista” em FIIs de papel, mas que atualmente considera os FIIs atrelados ao IPCA+ particularmente atrativos, já que muitos estão sendo negociados com deságio.
“Os indexados ao IPCA estão com deságio. Então, o investidor paga mais barato na carteira de CRIs. E a diferença de preço vai para o retorno total. Um IPCA+8% vira IPCA+9%, por exemplo. Eu não tiraria os olhos do IPCA+ com deságio para potencializar retorno”, analisa.
Por outro lado, Borges alerta para a necessidade de atenção ao valor patrimonial ao comprar fundos atrelados ao CDI, recomendando que o preço nunca esteja muito acima de 2% ou 3% do valor patrimonial.
Isso porque, quando o fundo é negociado acima desse patamar, o investidor está pagando mais caro pelo produto e, consequentemente, reduzindo sua rentabilidade.
“Essa é uma questão sensível porque o prêmio de risco é ligado ao risco daquele devedor. Se paga mais caro, toma mais risco para receber prêmio menor. Essa análise tem que ser feita quando for comprar fundos negociados acima do valor patrimonial”, explica.
A preferência pelo IPCA+ e a análise do valor patrimonial
A escolha entre um FII de papel indexado ao CDI ou ao IPCA+ depende do perfil de cada investidor e de sua visão em relação aos rumos da inflação e da taxa de juros.
Os FIIs indexados ao CDI+ oferecem boa rentabilidade em cenários de alta de juros, enquanto os atrelados ao IPCA+ garantem proteção contra a inflação e têm potencial de deságio, o que pode aumentar o retorno total.
Para Carolina Borges, a recomendação ideal é uma composição mista, com atenção especial ao valor patrimonial e ao cenário econômico.
Assim, ao investir em FIIs de papel, é essencial estar atento às particularidades dos índices de referência e ao valor patrimonial dos fundos para maximizar o retorno e manter a carteira equilibrada diante das oscilações do mercado.
Como faço para avaliar um bom FII?
Para facilitar a escolha dos melhores ativos para o seu portfólio, a EQI Research elaborou um Checklist de Análise de FIIs, acessível para qualquer investidor, independentemente de seu nível de conhecimento, e que aponta oportunidades e riscos embutidos em cada papel.
“Nossa proposta é que o Checklist indique para o investidor onde há sinal verde para um bom fundo, onde há sinal vermelho de alerta e onde há um sinal amarelo de que é preciso buscar mais embasamento antes de adquirir o fundo”, explica Carolina Borges. Saiba mais.
