Os dividendos são um dos fatores que mais atraem investidores para o mercado de Fundos Imobiliários (FIIs), mas a escolha dos ativos não deve ser focada no valor pago nos últimos meses, tampouco no dividend yield, a proporção entre os valores distribuídos e o valor de mercado do fundo, e sim na capacidade de manter essa receita de forma orgânica.
A recomendação sobre como explorar melhor a possibilidade de receber dividendos de FIIs vem de Carolina Borges, analista de Fundos Imobiliários da EQI Research.
“Dividend yield não é critério de escolha para investir ou não, porque é uma métrica passada, e o investidor tem que olhar para o futuro, para a frente, é que sempre dizemos. Compreender qual é o potencial de geração de renda daquele ativo é o que deve fazer a diferença na hora de escolher o investimento”, explica Carol.
O assunto chamou a atenção do mercado após a divulgação da carta semestral da Squadra Investimentos, casa que ganhou status em 2020 por anunciar a posição vendida para o IRB ($IRBR3), ao desconfiar da veracidade dos balanços apresentados pela empresa. Meses depois, uma fraude nas anotações foi revelada e os papéis da companhia caíram fortemente de valor.
Desta vez, a Squadra mirou nos FIIs e afirmou que muitos fundos vêm turbinando os dividendos a fim de atrair o investidor médio. Diz a Squadra: “diversas entidades se valeram dessa constatação e optaram por pagar dividendos acima da geração de caixa de seus negócios subjacentes, de forma a inflar o preço de ativos listados”.
“Por aqui, diversos fundos imobiliários possuem a prática de pagar dividendos superiores à geração de caixa recorrente dos seus ativos, enquanto se amparam em repetidas emissões primárias. Como esse padrão de comportamento não se sustenta no longo prazo, há chance não desprezível de surpresas negativas para cotistas de alguns desses fundos, que, nos últimos anos, cresceram de forma importante no portfólio de pessoas físicas brasileiras”, aponta a Squadra.
De fato, cerca de 65% a 70% dos investidores em FIIs são pessoas físicas, e muitos deles veem nesse mercado uma possibilidade de começar a entrar na Bolsa e nos investimentos de Renda Variável.
“Esses investidores de fato são muito atraídos por dividend yield, e não é raro a gente perceber a preferência por FIIs com esse número alto. Concordo com a avaliação da Squadra, mas não vejo como um problema generalizado da indústria de FIIs, e sim uma questão localizada”, aponta Carol.
Ele explica que um fundo pode, por exemplo, se alavancar com a antecipação do recebimento de aluguéis para os três ou quatro anos seguintes com a emissão de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), usar o dinheiro para investir em novos ativos e, assim, distribuir um dividendo superior à geração recorrente de caixa. O problema é que, na hora de pagar, a conta chega, no vencimento dos CRIs.
Dividendos de FIIs: cuidado com as emissões
Em alguns casos, depois de forçar a valorização de suas cotas no mercado secundário com a generosa distribuição de dividendo, gerando um ágio em relação ao valor patrimonial, o fundo pode optar por uma nova emissão de cotas, a preços geralmente atrelados ao VP, ou seja, inferiores aos da negociação na B3, o que atrai investidores e ajuda na captação do valor necessário para a redução do endividamento.
“Se é importante olhar para trás na hora de escolher um ativo, é justamente para observar o histórico de emissões do fundo e verificar se ele está conseguindo ampliar a capacidade de geração de receita com as emissões ou se ele está ampliando o número de cotas para pagar dívidas e suprir os custos operacionais”, aponta Carol.
Ela recorre à velha máxima da economia e da vida em sociedade: “Não existe almoço grátis. Sempre chamamos a atenção para isso, porque, se tem fundo pagando um dividend yield muito acima da média do mercado, é bom ficar atento porque existe alguma operação que está gerando um valor recorrente, mas que pode cobrar caro lá na frente”, diz a analista.
Carol Borges, assim, recomenda que os interessados em investir em Fundos Imobiliários acompanhem os relatórios gerenciais produzidos pelos gestores, observem a periodicidade de emissões e recorram a ferramentas como o Checklist de Avaliação de FIIs e os relatórios periódicos e avaliações de emissões disponíveis para quem se cadastrar no site da EQI Research.
“Para quem não tem tempo, a recomendação é que o investidor converse com seu assessor de investimentos, procure uma carteira recomendada, busque uma opinião profissional, e não invista apenas seduzido pelo dividend yield dos últimos meses porque isso pode ser uma armadilha”, conclui a especialista sobre os dividendos de FIIs.
