A Carteira 200 de FIIs, criada pela EQI Research como sugestão para quem quer começar a investir em Fundos Imobiliários com um valor relativamente pequeno, recebeu R$ 17,36 em dividendos em janeiro, mantendo o dividend yield médio (relação entre o valor dos proventos e o valor de mercado do fundo no anúncio do pagamento) em 0,86%.
Em valor de mercado, a carteira teve um resultado positivo de 0,44% no período de 5 de janeiro a 5 de fevereiro deste ano.
“O valor recebido em proventos no mês já implica em um aumento de 8,7% no volume aportado. Neste mês, poderíamos comprar quaisquer FIIs que já compõem nossa carteira, à exceção do BPFF11, sem precisar de novos aportes”, comentou Carolina Borges, analista de Fundos Imobiliários da EQI Research, responsável pela montagem da carteira.
Carteira 200 de FIIs: o que é e como funciona
Como o nome diz, a Carteira 200 de FIIs é um projeto para acúmulo de patrimônio a partir de aportes relativamente pequenos, de R$ 200 por mês, que são usados para a compra de cotas de fundos imobiliários. Além do investimento mensal, os dividendos distribuídos pelos fundos também são reinvestidos na compra de cotas.
A Carteira 200 desde outubro é composta por cinco FIIs, balanceando a exposição setorial com a inclusão de fundos de recebíveis imobiliários (também chamados de “fundos de papel”) com boa qualidade de crédito, dois fundos “de tijolo” (investem diretamente em imóveis, como galpões logísticos, por exemplo), e um fundo de fundos (que investem em outros FIIs).
Os destaques em pagamento de dividendos ficaram com dois fundos de papel. O EQIR11, apresentou uma rentabilidade de proventos de 1,03%, seguido pelo BTCI11, com DY de 0,94%. De acordo com o relatório, espera-se que os FIIs de papel sejam os maiores pagadores de dividendos e que mantenham o valor de mercado relativamente constante.
“Vimos, novamente, a diminuição na diferença entre preço e valor patrimonial em FII de papel. O destaque neste mês foi o BTCI11, com valorização de quase 4%. Nem todo desconto em relação ao valor patrimonial indica oportunidade. No entanto, em bons fundos de papel que, por vezes, registram queda no valor de mercado em função de inflação ou CDI mais baixos, fornecem boas oportunidades de compra nessas janelas”, comentou Carolina Borges.
O EQIR11, por outro lado, pode estar abrindo uma dessas oportunidades. O Fundo apresentou uma queda de quase -5% desde a última revisão da carteira recomendada, sem nenhum evento de crédito que justifique o movimento. Com isso, o Fundo negocia com uma relação P/VP de 0,92x.
O relatório informa ainda que alguns FIIs da Carteira 200 passaram por alterações operacionais, que não impactam a estratégia de investimento, mas que podem gerar algumas dúvidas para os investidores. O GALG11 passou a negociar com o código de negociação (ticker) GARE11 a partir do pregão do dia 08 de fevereiro. Assim, todos os cotistas do FII passarão a visualizá-lo na carteira com o novo código. Assim, as negociações de compra e venda também devem ser realizadas com o ticker GARE11. A mudança não incorre em nenhum impacto ou exige alguma ação do investidor.
Carteira 200: decisões para o mês de fevereiro
O novo caixa disponível para aporte é de R$ 222,07, valor que inclui o aporte mensal de R$ 200, os proventos recebidos de R$ 17,36 e o caixa remanescente do mês anterior, de R$ 4,71.
Para o mês de fevereiro, não está incluída nenhum FII novo para a carteira, que continuará com seis ativos.
O aporte será feito da seguinte forma:
- 03 cotas de CPTS11;
- 10 cotas de EQIR11;
- 03 cotas de GALG11; e
- 09 cotas de RBRF11.
Sobrou ainda um caixa remanescente de R$ 6,10, que será utilizado no próximo mês. Confira, abaixo, a nova composição da carteira:
Carteira 200 de FIIs: análise dos fundos escolhidos
Brasil Plural Absoluto Fundo de Fundos (BPFF11)
A respeito do FOF presente na Carteira 200, Carolina Borges afirma que o BPFF11 segue com o objetivo de trazer uma diversificação imediata, aliado com o bom potencial de valorização, o FOF gerido pela Plural é diversificado entre papel (47% do PL) e tijolo (53% do PL), com uma carteira focada em ativos de qualidade. As maiores posições em papel estão em KNIP, KNCR e HGCR, enquanto as de tijolo são BTLG, HGRU e XPLG. Adquirir BPFF é equivalente a comprar a carteira do Fundo com um desconto atual de 7% em relação a compra individual no mercado secundário.
Mas ela ressalta que o valor de mercado de um FOF depende fortemente do desempenho dos ativos do portfólio e da capacidade da gestão de fazer boas alocações.
“Com isso, o BPFF é um ativo que irá apresentar correlação positiva com o IFIX, geralmente com variações mais fortes, tanto positivas quanto negativas”, completou ela.
BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCI11)
O BTCI11 possui uma carteira de CRIs indexada ao IPCA (76% do PL) e CDI (com 29% do PL), com predominância dos segmentos residencial, logístico e shopping. Assim, o BTCI possui boa diversificação entre indexadores e segmentos, sem assumir um risco de crédito elevado.
“A aquisição com desconto frente ao valor patrimonial, poderá potencializar o retorno no médio prazo”, explica a analista.
Como ponto de alerta, ela explica que o fundo mescla CRIs de baixo risco com CRIs de médio risco no portfólio, buscando rentabilidades mais atrativas, com ativos a CDI+1,50% e CDI+6%.
“Essas operações mais arriscadas demandam mais atenção e acompanhamento por parte da gestão e não devem representar parcela significativa do portfólio do Fundo”, completou.
Capitânia Securities II (CPTS11)
Por sua vez, o CPTS possui uma característica híbrida, com 69% dos ativos em CRIs e 30% em cotas de outros FIIs. Da carteira de FIIs, mais de 85% estão alocados em tijolo. A analista explica que essa estratégia fez o CPTS passar por momentos desafiadores em relação à cotação de mercado, que é muito sensível aos proventos.
Os principais riscos vêm da execução da tese de reciclagem e da alavancagem do Fundo. Cerca de 15% do PL estão alocados em operações compromissadas com CRI, com um custo de CDI+0,78% ao ano. Comparando a carteira de CRIs com o custo das compromissadas, a operação é positiva em cenários de inflação mais elevada.
EQI Recebíveis Imobiliários (EQIR11)
O fundo tem 88% de exposição ao IPCA, com um spread médio de 8,8% ao ano, em linha com o nível de risco assumido. Tem boa diversificação setorial, com predominância do segmento de varejo e devedores como Oba, Quero-Quero e Pague Menos. “O atual nível de desconto do FII (cerca de 13% frente ao valor patrimonial) também potencializa o retorno no médio prazo”, explica.
Como ponto negativo, mesmo com o crescimento dos últimos meses, o fundo ainda tem baixa liquidez diária. “No entanto, para o propósito apresentado aqui, a liquidez atenderia a maioria dos investidores. O segmento de loteamentos é um ponto de alerta para exposição, que carrega um maior risco operacional”, informa a analista.
Guardian Logística (GARE11)
O fundo mantém seu portfólio com 100% de contratos atípicos, com prazo médio remanescente de cerca de 9 anos, todos reajustados pelo IPCA, característica positiva porque traz previsibilidade para o fluxo de caixa, avalia Carolina Borges. Possui cinco imóveis no portfólio, localizados nos estados do RS, SP, BA e PE, e grandes empresas como inquilinos: BRF, Air Liquide e Souza Cruz.
Em contrapartida, o GARE tem 38% de alavancagem (dívida sobre o total dos ativos). Os prazos de liquidação das dívidas coincidem com o vencimento dos contratos, com o mesmo indexador de correção (IPCA).
RBR Alpha Multiestratégia (RBRF11)
O fundo possui 17 FIIs e 8 CRIs no portfólio, com maior exposição à estratégia de tijolo. No médio a longo prazo, ativos de ótima qualidade e localização irão entregar resultados acima da média ao investidor. “Dentre os FOFs e multiestratégia, é um dos que apresenta boa exposição ao segmento corporativo e de shoppings, contribuindo para a diversificação da nossa carteira”, completa a analista da EQI Research.
Por outro lado, o valor de mercado de um FOF depende fortemente do desempenho dos ativos do portfólio e da capacidade da gestão de fazer boas alocações.
“Com isso, o RBRF é um ativo que irá apresentar correlação positiva com o IFIX, geralmente com variações mais fortes, tanto positivas quanto negativas”, diz ela.
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