A Carteira 200 de FIIs, criada pela EQI Research como sugestão para quem quer começar a investir em Fundos Imobiliários com um valor relativamente pequeno, acumulou um rendimento de 2,68% no mês de setembro, com recebimento de R$ 10,73 em dividendos, alcançando um dividend yield médio (relação entre o valor dos proventos e o valor de mercado do fundo no anúncio do pagamento) de 0,99%.
“Estamos na fase de crescimento orgânico da carteira, ou seja, apenas os dividendos recebidos já seriam suficientes para adquirir novas cotas. Neste mês, poderíamos comprar quaisquer FIIs de papel que já compõem nossa carteira ($EQIR11 ou $BTCI11), ou o FII de galpões ($GALG11), sem precisar de novos aportes”, afirma Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research e responsável pela montagem e pelas escolhas da carteira.
Carteira 200 de FIIs: o que é e como funciona
Como o nome diz, a Carteira 200 de FIIs é um projeto para acúmulo de patrimônio a partir de aportes relativamente pequenos, de R$ 200 por mês, que são usados para a compra de cotas de fundos imobiliários. Além do investimento mensal, os dividendos distribuídos pelos fundos também são reinvestidos na compra de cotas.
A Carteira 200 é composta por quatro FIIs, balanceando a exposição setorial com a inclusão de fundos de recebíveis imobiliários (também chamados de “fundos de papel”) com boa qualidade de crédito, dois fundos “de tijolo” (investem diretamente em imóveis, como galpões logísticos, por exemplo), e um fundo de fundos (que investem em outros FIIs).
Os destaques em pagamento de dividendos ficaram com os fundos de papel. O EQIR11 apresentou uma rentabilidade de proventos de 1,12%, seguido pelo BTCI11, com dividend yield de 1,04%. No entanto, o EQIR11 também foi o destaque no ganho de capital com um desempenho acumulado de 7,43% no período.
“Espera-se que os FIIs de papel sejam os maiores pagadores de dividendos e que mantenham o valor de mercado relativamente constante. Mas o EQIR11 vinha sendo negociado com grande desconto frente ao seu valor patrimonial. Com o aumento da liquidez, ou seja, do volume negociado diariamente, a diferença entre o valor de mercado e o valor patrimonial diminuiu”, explica a analista da EQI Research. Na outra ponta, o $BPFF11, fundo de fundos, apresentou variação negativa no mês, com queda de -4,14%.
Carolina explica a estratégia de cada um dos ativos presentes na carteira: fundos de papel têm por objetivo uma renda recorrente maior, enquanto nos fundos de tijolo e nos FOFs (fundos de fundos), o foco é a valorização de capital.
“O valor patrimonial dos fundos de papel e de fundos de fundos é uma boa métrica de precificação para portfólios saudáveis, sendo preferível realizar aquisições com a relação P/VP menor do que a unidade. A tendência é que, conforme o fundo entregue bons resultados, o valor de mercado convirja para o valor patrimonial, como vem acontecendo com o EQIR11”, completa a especialista.
Carteira 200: decisões para o mês de outubro
O novo caixa disponível para aporte é de R$ 217,79, valor que inclui o aporte mensal de R$ 200, os proventos recebidos de R$ 10,73 e o caixa remanescente do mês anterior, de R$ 7,06. A novidade para o mês de outubro é a inclusão de um quinto fundo, o Capitânia Securities ($CTPS11). O aporte será feito da seguinte forma:
- 1 cota de $BPFF11
- 3 cotas de BTCI11
- 3 cotas de EQIR11
- 10 cotas de CTPS11
Sobrou ainda um caixa remanescente de R$ 2,70, que será utilizado no próximo mês. O CPTS11, nova aquisição da carteira, acabou de realizar um desdobramento de cotas na proporção de 1 para 10, o que reduziu seu preço unitário e aumentou sua liquidez. Trata-se de um fundo híbrido, com 69% dos ativos em CRIs e 30% em cotas de outros FIIs. Da carteira de FIIs, mais de 85% estão alocados em fundos de tijolo.
“Essa estratégia fez o CPTS passar por momentos desafiadores em relação à cotação de mercado, que é muito sensível aos proventos. Com a carteira de FIIs não entregando os mesmos resultados de outrora, e dada a dificuldade em realizar giros com ganho de capital, os proventos oscilaram muito nos últimos meses. No entanto, o cenário atual já mudou. A Capitânia vem realizando giros na carteira de CRIs com o objetivo de aumentar a taxa média do portfólio. Praticamente 100% dos CRIs estavam indexados ao IPCA com prêmio médio de 7,3%”, aponta Carolina Borges.
Como pontos de risco do novo ativo, estão a execução da tese de reciclagem e a alavancagem do Fundo. “Cerca de 15% do PL estão alocados em operações compromissadas com CRI, com um custo de CDI+0,78% ao ano. A operação é positiva em cenários de inflação mais elevada, mas, nos períodos deflacionários, o custo das operações foi superior à receita dos CRIs, mas a queda na taxa de juros irá reduzir o custo dessas operações, podendo potencializar o retorno”, projeta a especialista da EQI Research.
Carteira 200 de FIIs: análise dos demais fundos escolhidos
Brasil Plural Absoluto Fundo de Fundos (BPFF11)
A respeito do FOF presente na Carteira 200, Carolina Borges afirma que o BPFF11 segue com o objetivo de trazer uma diversificação imediata, dividido entre papel (46% do patrimônio líquido) e tijolo (54% do patrimônio líquido), com uma carteira focada em ativos de qualidade com um desconto de 7% em relação ao valor de seu portfólio, se fosse adquirido invidualmente.
Mas ela reitera o alerta de que os FOFs são mais sujeitos à volatilidade do mercado de Fundos Imobiliários. “É um ativo que irá apresentar correlação com o IFIX, geralmente com variações mais fortes, tanto positivas quanto negativas”, aponta..
BTG Pactual Fundo de CRI (BTCI11)
O BTCI11 apresenta hoje 76% da carteira formada por CRIs indexados a IPCA (76% do PL) ou CDI (20% do PL), com predominância dos segmentos residencial, logístico e shopping. “É uma boa diversificação entre indexadores e segmentos, sem assumir um risco de crédito elevado e uma aquisição com cerca de 11% de desconto em relação ao valor patrimonial que poderá potencializar o retorno no médio prazo”, explica a analista da EQI Research.
Como ponto de alerta, ela explica que o fundo tem cerca de R$ 77 milhões em ativos de liquidez, montante que deve ser alocado de forma mais eficiente nos próximos meses. “Mesmo que o carrego não esteja oneroso para o FII no momento, busca-se um retorno superior em ativos de risco. Assim, o BTCI deverá fazer aquisições em linha com as atuais taxas do portfólio para manter o nível de distribuição de dividendos”, explica Carolina.
EQI Recebíveis Imobiliários (EQIR11)
O fundo tem 88% de exposição ao IPCA, com um cupom médio de 8,8% ao ano, em linha com o nível de risco assumido. Possui boa diversificação setorial, com predominância do segmento de varejo e devedores como Oba, Quero-Quero e Pague Menos. “O atual nível de desconto do FII (cerca de 13% frente ao valor patrimonial) também potencializa o retorno no médio prazo”, explica.
Como ponto negativo, mesmo com o crescimento dos últimos meses, o fundo ainda tem baixa liquidez diária, o que torna menos atrativa a negociação para quem busca lucro rápido com ganho de capital. “Para o propósito apresentado aqui, a liquidez atenderia a maioria dos investidores. O segmento de loteamentos é um ponto de alerta para a exposição, que carrega um maior risco operacional”, diz Carolina.
Guardian Logística (GALG11)
O fundo mantém seu portfólio com 100% de contratos atípicos, com prazo médio remanescente de cerca de 9 anos, todos reajustados pelo IPCA, característica positiva porque traz previsibilidade para o fluxo de caixa, avalia Carolina Borges, citando entre os inquilinos BRF, Air Liquide e Souza Cruz.O GALG11, contudo, tem 38% de alavancagem (dívida sobre o total do patrimônio líquido), mas sob controle.
“Os prazos de liquidação das dívidas coincidem com o vencimento dos contratos, com o mesmo indexador de correção (IPCA), ou seja, também com certa previsibilidade, mas é uma dívida de um valor elevado que deve ser monitorada”, conclui a analista.
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