A EQI Research divulgou a Carteira 200 de FIIs para o mês de dezembro, cuja proposta é construí-la com aportes mensais de R$ 200, além do reinvestimento de todos os dividendos recebidos, maximizando o acúmulo de capital.
No período de 11/11 a 09/12, a carteira apresentou um desempenho de -7,00%, acumulando R$ 37,61 de proventos recebidos. No mesmo período, o IFIX (principal índice de fundos imobiliários) registrou queda de 5,34%.
O valor recebido no mês representa uma rentabilidade de proventos (DY) de 1,01% em relação ao preço dos FIIs na data de anúncio de pagamento. Segundo a EQI Research, a análise deve ser realizada em função do retorno total da carteira, englobando ganho de capital e proventos pagos.
“Como o DY é a divisão entre os proventos pagos e o valor de mercado dos FIIs na data de anúncio de pagamento, caso o valor de mercado apresente uma queda e o valor nominal pago se mantenha constante, o DY sobe. De modo análogo, o inverso também é verdadeiro. Por isso, é importante avaliar o crescimento do fluxo de caixa pago ao investidor e o patrimônio total da carteira em conjunto.”, explicou, no relatório, Carol Borges, head e analista de FIIs da EQI Research, responsável pela montagem da carteira.
Como o nome diz, a Carteira 200 de FIIs é um projeto para acúmulo de patrimônio a partir de aportes relativamente pequenos, de R$ 200 por mês, que são usados para a compra de cotas de fundos imobiliários. Além do investimento mensal, os dividendos distribuídos pelos fundos também são reinvestidos na compra de cotas.
Carteira 200 de FIIs: confira os aportes deste mês
Para este mês, será realizada uma realocação tática na carteira, trocando ALZR11 por KNSC11. O ALZR é visto como um FII que tem como ponto forte os bons contratos de locação, com operação bastante previsível.
No entanto, diante do mercado atual, são observadas oportunidades que podem trazer retornos superiores, com menor nível de alavancagem e sem elevar o risco da carteira.
“Com isso, venderemos nossas cotas de ALZR11 e compremos KNSC11, um FII de papel com carteira diversificada entre CDI+3,33% e IPCA+9,60% ao ano. São mais de 40 operações de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) em setores de escritórios, residencial, logístico e residencial pulverizado. Com isso, buscamos um retorno de proventos de 13% nos próximos 12 meses, líquido de imposto de renda”, diz trecho do relatório.
O caixa disponível para aporte é de R$ 431,39. Este valor inclui o aporte de R$ 200, R$ 193,78 da venda de ALZR11, e os proventos recebidos de R$ 37,61.
Dessa forma, serão compradas 49 cotas de KNSC11 e quatro cotas de BTCI11.
Contexto para dezembro
A preferência da casa de análise têm sido os FIIs de papel e foi mantida exposição tanto ao IPCA quanto ao CDI. Como a Carteira 200 reinveste todos os proventos todos os meses, a correção monetária (IPCA/CDI) do período que é entregue no dividendo mensal é reinvestida na própria carteira.
“Com isso, preservamos o poder de compra do patrimônio com IPCA e aproveitamos as boas taxas de remuneração dos ativos indexados ao CDI”, explica a head da EQI Research.
Em novembro, as maiores quedas do mês foram de EQIR11 e BTCI11, dois fundos de papel. As operações desses FIIs seguem normais, com fluxo de pagamento como previsto.
De acordo com o relatório, pode-se notar uma queda na base de cotistas entre os meses de outubro e novembro para ambos – um pouco mais expressivo no BTCI do que no EQIR. O fluxo de venda desses investidores, principalmente em FIIs com liquidez mais baixa, resulta em uma redução no valor das cotas quando o apetite do mercado não está favorável aos compradores na outra ponta.
“Ainda, o ajuste do retorno em proventos, explicado na seção anterior, também é válida aqui. No entanto, vemos essas quedas oferecendo um desconto de cerca de 20% frente ao valor patrimonial para esses FIIs. Na nossa visão, é um desconto elevado dadas as carteiras de crédito destes FIIs”, completa.
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