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Fundos imobiliários (FIIs): recuperação é esperada a partir do segundo semestre. Entenda

Fundos imobiliários (FIIs): recuperação é esperada a partir do segundo semestre. Entenda

Vanessa Araujo

Vanessa Araujo

08 Jun 2022 às 21:05 · Última atualização: 08 Jun 2022 · 8 min leitura

Vanessa Araujo

08 Jun 2022 às 21:05 · 8 min leitura
Última atualização: 08 Jun 2022

Prédios recuperação dos fiis segundo semestre 2022

Para alguns especialistas, mesmo com a alta dos juros é possível obter bons retornos com os Fundos Imobiliários em 2022. 

Analisando o que se passou em 2021, embora o mercado tenha vivido momentos de turbulência, os FIIs não decepcionaram quanto ao pagamento de dividendos.  

E, quem tiver uma visão de longo prazo e perfil investidor adequado, pode começar desde já a olhar para este mercado. 

Entenda a análise dos especialistas em FIIs.

DY dos Fundos imobiliários justifica o otimismo do mercado

“Apesar de 2021 ter sido um ano bastante desafiador para os Fundos Imobiliários, o ambiente foi estável no que diz respeito a dividendos”, avalia Ricardo Almendra, CEO da RBR Asset. 

“Não tivemos nenhum grande problema de dividendos. Ao contrário, com a inflação e o CDI subindo, os fundos de papel foram muito bem. Além disso, fundos de tijolos, como escritórios e galpões (que estão entre os que mais sofreram), pagaram normalmente os seus dividendos. O que aconteceu foi que vimos o preço da cota despencar. Ao meu ver isso foi uma irracionalidade que vai ser consertada com o tempo”, pondera Almendra.

Para o gestor, quem investir em FIIs em 2022 pode esperar um retorno perto de 20%. Isso considerando os dividendos e a valorização das cotas.

Dividendos dos FIIs em dia

“As cotas estão sendo mais deterioradas pelo cenário macroeconômico do que pelos fundamentos mesmo dos fundos. A grande maioria dos fundos continua pagando o mesmo mesmo dividend yield, com mesmos contratos de locação e muitos deles conseguindo reajustar por inflação. Alguns deles, ainda em fase de negociação, mas o ativo real está lá”, afirmou Anita Scal, diretora de fundos imobiliários da Rio Bravo, em entrevista para a Bloomberg Línea Brasil.

DY e o valor das cotas dos FIIs

Na opinião do especialista em FIIs e professor da Exame Academy, Arthur Vieira de Moraes, quando se observa o preço das cotas dos FIIs, o ano de 2021 foi bastante ruim. 

No entanto, pode-se observar uma recuperação ao se analisar o dividend yield desses investimentos.  “O setor de shoppings, por exemplo, recuperou ao longo do ano o que costumava distribuir historicamente como renda”, observa em entrevista à Exame Invest. 

Essa também é a opinião de Bruno Benassi, analista da Levante. Em entrevista à CNN, observou que já se vê no mercado uma relação interessante entre o DY dos Fundos Imobiliários e o valor das cotas.

Para o analista, “dependendo do perfil de risco, o investidor pode, inclusive, aumentar sua exposição aos FIIs. Isso para buscar um rendimento mensal livre de IR, algo que, normalmente, não se consegue na renda fixa. Logicamente, depois de analisar os melhores ativos”, completa.

Dividendos em alta e cotas em baixa: por que isso acontece?

“Muitos investidores ainda não entendem como funciona a Bolsa e é isso que vem causando essa discrepância dos valores. Eles veem os preços caindo e se desesperam. Colocam os papéis à venda com medo de perder o dinheiro”, diz Marcos Corrêa, especialista em FIIs da Suno Research. 

Dessa forma, assim como as ações das empresas, os fundos imobiliários acabaram refletindo as turbulências político-fiscais do país em 2021, ao invés de seguir as variáveis de precificação do setor que indicam os parâmetros de preço de um imóvel. 

Fundos Imobiliários em 2022: o que dizem os especialistas?

Em relação às perspectivas para os Fundos Imobiliários em 2022, gestores e especialistas apontam alguns cenários.

2022: momento de investir em FOFs (Fundos de Fundos)

Segundo Ricardo Almendra, investir em FOF é a melhor forma de comprar fundos de tijolo baratos. 

“Eles oferecem grandes vantagens para a carteira, por serem facilmente mensuráveis e pelo mercado já ter descontado seu valor patrimonial”, avalia.

Vale mais a pena ter Fundos Imobiliários do que Tesouro IPCA+

Outra aposta entre os gestores é que vale mais a pena hoje ter Fundos Imobiliários do que Tesouro IPCA+, mesmo que ocorra um aumento da tributação. 

Rui Ruivo, gestor do fundo BTLG11 do BTG Pactual, observa que nos próximos meses, a oferta de imóveis deve diminuir. 

Além disso, prevê alta nos aluguéis e no INCC (Índice Nacional de Custo de Construção) a longo prazo, que também favoreceria os rendimentos dos FIIs.

2022: ano bom para os FIIS. Melhor ainda em 2023

Elias Wiggers, assessor da EQI Investimentos, concorda que 2022 poderá ser um bom ano para os Fundos Imobiliários.

“Com a volta do consumo e algum arrefecimento das pressões inflacionárias em função da alta dos juros, podemos ver os FIIs se valorizarem. Principalmente, os que foram mais afetados durante a pandemia. No entanto, não irão se valorizar como ocorreu em 2008, por exemplo. Isso porque os juros estão mais altos e, geralmente, quem investe em FIIs está buscando complemento de renda. Logo, esse investidor não vai se expor à volatilidade desses fundos se tiver um juro acima de 10%. Possivelmente, seja esse o patamar de juros médio de 2022. Na minha opinião, os FIIs são para ficar no radar, mas com potencial de valorização maior a partir de 2023”, analisa o assessor da EQI.

Fundos Imobiliários: demanda deve se aquecer

“Na minha visão, os Fundos Imobiliários estão baratos agora, porque esses investimentos sofreram com a pandemia. Mas os fundos de shoppings e galpões serão boas opções em 2022. Isso porque vamos ver muitas empresas do varejo precisando de galpão. Também acredito nos fundos de lajes com bons inquilinos, que estão posicionados em ótimos lugares como Faria Lima e Berrini”, avalia a educadora financeira e influenciadora digital, Carol Dias.

FIIs: o que vem pela frente

No mercado, uma mudança no ambiente macroeconômico de curto prazo é encarada como cenário improvável. 

De acordo com o último relatório Focus, divulgado pelo Banco Central, a previsão do mercado para a inflação em 2022 está em 5,38% – quase a metade do registrado em 2021.

Porém, apesar das perspectivas de desaceleração da inflação em 2022, a previsão para a Selic, até o final de 2022, é que a taxa fique em 11,75% ao ano.

Atualmente, a taxa básica está em 9,25% ao ano, mas deve subir 1,5 ponto porcentual a partir da decisão desta noite do Comitê de Política Monetária (Copom). 

Até o final de 2023, a estimativa é de queda para 8% ao ano. E para 2024, a previsão é de que a Selic fique em 7% ao ano, de acordo com informações da Agência Brasil.

Investimento em Fundos Imobiliários: foco no longo prazo

Em entrevista para a Bloomberg Línea, Alessandro Vedrossi, sócio responsável pela área imobiliária da Valora e José Vítor Freitas, analista do mercado de FIIs da Toro Investimentos, acreditam na atratividade do mercado a longo prazo.

“Se inflação e o CDI continuarem subindo, o investidor vai continuar exigindo um prêmio maior e isso pode continuar afetando os preços dos ativos de maneira geral. Mas isso também abre boas oportunidades porque, no final do dia, é a qualidade dos ativos que conta, localização e a qualidade do prédio”, diz Alessandro Vedrossi, sócio responsável pela área imobiliária da Valora.

“A recuperação não virá de uma hora para outra, mas ninguém foge do ciclo imobiliário, que tem períodos mais aquecidos e menos aquecidos. Para quem pensa em longo prazo, aquisições agora vão permitir um yield on cost bem atrativo no futuro”, projeta José Vítor Freitas, analista do mercado de FIIs da Toro Investimentos.

Felipe Ribeiro, head de FIIs da Quatá Imob, concorda: “quem entrar hoje em FIIs deve ter um horizonte de longo prazo, para não correr o risco de perder dinheiro”. 

“Com um horizonte de longo prazo, é possível encontrar hoje Fundos Imobiliários com descontos de até 50%”, comenta. 

O gestor destaca os fundos de fundos (FOFs) e os de tijolo – esses últimos ainda com preços mais descontados, declarou Ribeiro à BM&C News.

Segundo semestre é mais promissor

Juliano Custódio, CEO da EQI Investimentos, acredita que os fundos imobiliários devem voltar a ter destaque a partir do meio do ano, “então o investidor já pode olhar para eles desde já”.

  • Leia mais: Juliano Custódio dá dica: “para atravessar com relativa tranquilidade o ano agitado de 2022, aposte no rebalanceamento de carteira”.
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