Com expectativa de queda da Selic, taxa básica de juros da economia, a partir do último trimestre do ano ou início de 2024, muitos investidores se perguntam se os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) de papel, lastreados em títulos de dívidas ligados ao mercado imobiliário, irão perder a atratividade.
Isso porque tais FIIs são títulos de dívida atrelados à inflação e à taxa Selic. E, nos últimos anos, pagaram excelentes dividendos, devido à inflação e Selic altas.
No FII Summit, evento online e gratuito que a EQI Investimentos promove dias 30 e 31 de maio, online e gratuitamente, um painel será exclusivamente dedicado ao tema: “Análise da situação de crédito e financiamento de mercado de capitais para Setor Imobiliário e impacto sobre a indústria de FIIs”.
Para debater o tema, Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research, recebe Leonardo Magalhães, gestor de Fundos Imobiliários da EQI Asset; Pedro Galvão, diretor do Credit Suisse Hedging-Griffo; e Fernando Crestana, associate partner da BTG Pactual Asset.
Acompanhe alguns insights do painel.
Situação de crédito e os FIIs
Os Fundos Imobiliários de papel são uma categoria de FIIs que têm como objetivo investir em títulos e valores mobiliários ligados ao mercado imobiliário, mas sem a aquisição direta de imóveis físicos. Esses títulos podem incluir Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Letras Hipotecárias (LHs) e outros instrumentos financeiros do setor imobiliário.
Carolina Borges lembra que, atualmente, 43% do Ifix, índice de Fundos Imobiliários da bolsa de valores brasileira, é formado por fundos de papel, tendo dividend yield médio de 12,5%. O que revela o bom momento para o segmento em um cenário de juros em patamares bastante elevados e inflação ainda alta.
Mas e diante da expectativa de queda da inflação e de consequente queda dos juros, será que estes papéis vão manter a atratividade?
“Não vejo os fundos de papel perdendo atratividade”, aponta Leonardo Magalhães. “O momento pede mais atenção do ponto de vista de crédito, porque tem empresas com despesa financeira maior e mutuários com maior parcela da dívida comprometida. É um ponto de atenção. Mas nesse cenário achamos boas oportunidades. As oportunidades não surgem em cenários benignos”, avalia.
Magalhães aponta que o EQIR11, fundo de papel da EQI Asset, possui viés corporativo, com garantia real imobiliária relevante por trás. “São construtoras que precisam de financiamento para terminar obras, e conseguimos trabalhar com excelentes players e oferecendo financiamento em momento de crédito mais escasso”, diz.
E complementa: “Quando a gente constituiu o fundo, em 2021, estávamos na janela de aceleração da Selic. Trouxemos expertise para a corporação residencial, uma vertente que foi muito importante para o resultado do fundo. Ficou mais difícil agora manter o DY com evolução mensal, mas vamos reciclando nossa carteira”, aponta.
Para Pedro Galvão, da CSGH, gestora de diversos FIIS como HGLG11, HGRE11, HGRU11 e HGCR11, os FIIs de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) aguentam cenários mais adversos já que eles têm em sua maioria uma carteira bem pulverizada. “Mesmo que os juros caiam, os CRIs alocados majoritariamente em inflação devem conseguir entregar maior retorno que o CDI (Certificado de Depósito Bancário)”.
Segundo Galvão, apesar de os bancos estarem sendo mais criteriosos ao oferecer crédito, boas oportunidades de empresas sempre aparecem. E, apesar da queda dos juros prevista para o final de 2023 ou início de 2024, é esperado que a inflação ainda persista um pouco alta. Por isso, os CRIs expostos a índices de inflação tendem a performar bem.
Crestana, da gestora do BTG, lembra que a indústria de Fundos Imobiliários tem dez anos no Brasil e que, em outros momentos da história, houve situação similar a de hoje, o que pode ser um bom indicador do que virá pela frente.
“Nós tivemos um boom de FIIs de tijolo entre 2011 e 2012. Em 2015 e 2016, tivemos um platô parecido com o atual, de Selic alta. Quando você começa a baixar juros, o primeiro segmento que se beneficia é o de fundos de fundos (FOFs). E foi o que aconteceu em março de 2016, quando os juros começaram a se fechar. A mesma coisa acontece agora. Os Fofs estão subindo. São sinais que podemos ir capturando. Vamos ter esse movimento de fechamento de ciclo de juros começando, como entre outubro de 2016 a março de 2018, quando os juros se estabilizaram em 6,5%. Daí quem se beneficiou foram os FIIs de tijolo”, relembra.
“A queda da Selic estimula a economia com uma política expansionista. Se ela vier acompanhada de reformas estruturais, você cria um ambiente saudável para os juros longos (juros futuros) se fecharem”, explica.
Quais as classes de FIIs que se beneficiam?
Para Crestana, nenhuma deve ser deixada de lado pelo investidor. “FOFs e fundos de tijolo terão mais atratividade, sem dúvida. Mas o CRI será porto seguro. O IPCA serve para fazer hedge da inflação e o CDI te dá previsibilidade. O FII de CRI, negociado próximo de seu valor patrimonial, é sempre proteção e tem um viés de renda fixa – não é título de renda fixa, mas tem esse viés”, complementa.
Como escolher o melhor FII de papel?
Pedro Galvão também recomenda diversificar a carteira com FIIs e que o investidor avalie com muito detalhe o nível de garantia dos fundos e a gestão.
“Transparência é importante. Tem muita coisa acontecendo dentro de um CRI. É preciso criar uma relação de confiança, acompanhar o gestor ao longo do tempo com visão crítica. Quais as casas com as quais você se sente mais confortável em negociar?”, recomenda.
Magalhães reforça a relevância de ter uma boa gestora por trás do fundo. “Olhe os detalhes, as nuances de etapa da estruturação. Olhe a pulverização da carteira, a alocação do segmento, o perfil de alocação, qual o mandato, se voltado ao corporativo ou pulverizado, ou se é uma combinação dos dois, e como o gestor tem navegado pelos diferentes cenários que vem se apresentando”, conclui.
