Bastante prejudicados nos últimos três anos, devido à pandemia, os chamados fundos de tijolo, que são Fundos Imobiliários que investem em imóveis físicos, se destacaram no último mês, despontando na lista dos fundos imobiliários com maior retorno.
E eles tendem a se manter em destaque, com a eminente queda dos juros projetada para a partir do segundo semestre, na visão mais otimista, ou a partir do início do ano que vem.
Neste texto, você vai entender por que isso acontece e quais as perspectivas para esses FIIs.
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O que são FIIs de tijolo?
Antes de mais nada, vamos explicar o que são os FIIs de tijolo.
Os “fundos de tijolo” como são mais popularmente conhecidos são os fundos mais tradicionais do mercado e os mais fáceis de entender.
Isso porque seu padrão de investimento segue a ideia geral de auferir renda por meio do investimento em imóveis físicos. Só que no caso dos fundos, isso acontece em uma escala muito grande.
A razão disso é que os imóveis alvos dos fundos imobiliários têm alto valor e geralmente só podem ser adquiridos por esses investidores institucionais.
São shoppings centers, hospitais, sedes de grandes grupos educacionais e agências bancárias, por exemplo.
Assim, a sistemática do recebimento de proventos segue a lógica do pagamento de aluguel.
Como os contratos firmados nessas transações são de muitos anos, o trabalho do gestor tem um papel essencial na alocação dos recursos do fundo.
Os fundos imobiliários de tijolo têm alguns riscos: vacância, saúde financeira dos inquilinos e inadimplência. O imóvel pode ficar vazio ou o locatário deixar de pagar o aluguel.
Fatores econômicos e do mercado também afetam os FIIs de tijolo. Durante a pandemia, por exemplo, shoppings e lajes corporativas foram bastante prejudicados.
Enquanto os fundos de tijolo focam em imóveis físicos, outra classe de FIIs, o de papel, foca em títulos do mercado imobiliário.
FIIs de tijolo são destaque em abril
Os fundos imobiliários que investem em imóveis físicos se destacaram no último mês.
Após anos seguidos de forte valorização dos fundos de “papel”, focados em títulos de renda fixa do setor imobiliário, abril marcou um divisor de águas na indústria.
O setor de tijolo, em especial os fundos de galpões logísticos e lajes corporativas, dominou a lista de fundos imobiliários com maior retorno.
Entre os 10 Fundos Imobiliários com maior rentabilidade no último mês, nove são do setor de tijolo.
No topo, o GGRC11, um fundo de galpões logísticos entregou retorno de 15,13%, enquanto outro de lajes corporativa, HGRE11 teve rentabilidade de 14,16%. Vale dizer que a Selic, taxa básica de juros, está atualmente em 13,75%. Ou seja, ambos ficaram acima dela.
A explicação é que o setor, mais sensível aos juros, vem se favorecendo dos juros futuros em queda. Isso porque o mercado entende que, diante do novo arcabouço fiscal que segue agora para aprovação no Senado, e da inflação dando sinais de recuo, ficou mais de o Banco Central reduzir os juros em futuras decisões de política monetária.
“A Selic é uma taxa de curto prazo. Para você precificar um fundo imobiliário, você olha uma taxa de longo prazo. E essa taxa, de juros futuros, vem caindo. Isso faz com que os ativos de risco, como os fundos de tijolo, sejam apreciados”, explica Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research.
Ela aponta que cada vez que se tiver mais clareza quanto à previsibilidade da queda de juros, mais esses FIIs serão favorecidos.
“A gente tinha uma incerteza acerca do arcabouço fiscal. Conforme ele foi transitando, você tem uma previsibilidade melhor. Mesmo suscetível a críticas, com a existência dele ao menos se tem alguma coisa para analisar e projetar o gasto público. E nesse sentido o mercado analisou de maneira otimista”, afirma.
No entanto, ela alerta, a volatilidade segue e o investidor precisa estar atento ao fato de que os FIIs de tijolo devem ainda apresentar momentos de quedas.
E que, mesmo com a queda da Selic prevista, os juros ainda permanecerão em níveis altos. “Estamos falando de uma queda para cerca de 10,5% até o final do ano que vem, então é uma queda marginal, no final das contas”, diz.
“Tivemos 19 pregões com Ifix fechando em alta e devemos ter alguma correção mais para a frente”, avalia.
“O investidor tem que ter atenção para não ir com a manada. Os FIIs de papel têm subido? Sim. Mas, agora em maio, por exemplo, já não são mais os fundos de tijolo os que vem apresentando maiores altas. São novamente os fundos de papel, mais especificamente os high yield de papel, que por sua vez tiveram quedas significativas em abril”, diz.
Diante da volatilidade, ela diz, o melhor a fazer é diversificar. “O importante mesmo é ter uma carteira equilibrada, se expondo a bons fundos de tijolo e bons fundos de papel com carrego, porque aí sim, quando a gente tiver uma expectativa mais previsível de queda de juros, aí acredito que o IFIX vai retomar de maneira mais consistente”, enfatiza.
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