O relatório “Onde Investir em 2025 – 4º trimestre”, da EQI Research, aponta que os Fundos Imobiliários (FIIs) seguem em trajetória positiva em 2025, impulsionados pela queda dos juros reais e pela melhora nas expectativas econômicas.
O documento também revela quais foram os maiores retornos do IFIX em 2025, mostrando que o índice acumulou alta de 3% desde a última edição do estudo, em uma fase de acomodação após a forte valorização registrada até julho.
No capítulo “Fundos Imobiliários: novo ciclo à vista”, a head da EQI Research Carolina Borges destaca que, mesmo com oscilações pontuais, o segmento entra em uma nova etapa de valorização, sustentada por fundamentos sólidos e perspectiva de redução da Selic em 2026.
“Esse movimento se confirmou: desde então, os FIIs acumularam cerca de +3% de retorno, refletindo uma certa acomodação dos preços após a forte alta registrada até julho”, afirma Borges.
IFIX acumula 3% e fundos de papel lideram entre os maiores retornos
Segundo o relatório, os maiores retornos do IFIX em 2025 vieram, principalmente, dos fundos de papel, que se beneficiaram do ambiente de juros altos e das distribuições indexadas à inflação.
Entre os destaques estão HCTR11 (+45,86%), RBRL11 (+38,97%) e BLMG11 (+37,64%), seguidos pelos fundos híbridos SARE11 (+32,36%) e PATL11 (+32,35%), e o logístico BROF11 (+33,86%).
O levantamento da EQI Research também aponta bom desempenho entre fundos de lajes corporativas, como VGRH11 (+31,13%), e fundos agro, como BTAL11 (+29,99%).
No consolidado, o IFIX registra valorização acumulada de 14,65% no ano, reforçando a recuperação do setor após o ciclo de queda de 2023.
“Os Fundos Imobiliários já tinham entregue a ‘primeira pernada’ de valorização, impulsionados pela queda mais expressiva dos juros reais. […] Esse movimento mostra que o mercado começa a precificar um novo ciclo de alta para os FIIs”, destaca Borges.
Taxação dos FIIs trouxe volatilidade, mas o ciclo segue construtivo
O relatório ressalta que a proposta de taxação dos FIIs, incluída na Medida Provisória 1.303/2025, trouxe volatilidade ao mercado, interrompendo temporariamente o fluxo de valorização. No entanto, o parecer do relator acabou retirando o tema da pauta, o que reduziu o risco de tributação.
“O episódio serve como lembrete de que o mercado de FIIs é influenciado não apenas por juros e preços, mas também por nuances fiscais e políticas. […] Apesar disso, o foco do investidor deve ser o que ele consegue controlar: nível de alocação e risco”, destaca o relatório.
Com o recuo dos juros domésticos e o cupom da NTN-B se aproximando de 8%, o IFIX rondava os 3 mil pontos, cenário considerado “normalizado” pela EQI Research. A casa avalia que a combinação de desaceleração econômica, dólar mais fraco e expectativa de queda da Selic reforça a perspectiva positiva para os próximos trimestres.
Fundos de tijolo retomam protagonismo
A EQI Research aponta que os FIIs de tijolo — especialmente os de lajes corporativas e logística — voltam a oferecer melhores oportunidades de valorização patrimonial. Segundo Carolina Borges, esses fundos hoje apresentam spread de 3 pontos percentuais acima do cupom dos títulos públicos de longo prazo, um patamar considerado historicamente elevado.
“Os FIIs de tijolo oferecem hoje uma oportunidade mais interessante do que os de papel. […] Há espaço para recuperação tanto nas revisões contratuais quanto na valorização dos imóveis”, afirma Borges.
O Dividend Yield (DY) médio dos fundos de tijolo está em 10,49%, ante 7,45% do cupom do Tesouro IPCA+, reforçando a atratividade desses ativos no cenário de juros mais baixos. A analista destaca ainda que o P/VP médio do setor está em 0,87x, abaixo da média histórica de 0,95x — indicando que ainda há espaço para valorização.
“Essa dinâmica evidencia uma forte correlação inversa: juros para baixo, FIIs para cima”, resume Borges.
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Fundos de papel exigem seletividade
Já os fundos de papel seguem oferecendo bom carregamento de rendimentos, sustentados pela exposição a títulos indexados ao CDI ou à inflação. Entretanto, a EQI Research alerta que nem todos os descontos de mercado representam oportunidades reais de compra.
“Em boa parte das vezes, o desconto observado não é uma barganha, mas um reflexo do risco de deterioração da carteira”, explica Borges.
O relatório também recomenda cautela com os fundos que apresentam excesso de concentração em crédito privado ou risco de inadimplência. Entre os segmentos, os Híbridos Multiestratégia continuam entregando o melhor retorno no ano (20,56%), seguidos pelos fundos de papel (17,22%) e logística (18,64%).
EQI vê oportunidade em ativos high grade e middle risk
A estratégia da EQI Research para o fim de 2025 prioriza fundos de maior qualidade (high grade) e middle risk, combinando solidez dos emissores com renda mensal consistente. A recomendação é equilibrar a exposição entre tijolo e crédito, priorizando gestores com histórico de resiliência e bom desempenho de portfólio.
“A prioridade são fundos capazes de entregar ganhos de capital no médio prazo, seja pela venda de ativos adquiridos a desconto ou pela valorização patrimonial desses imóveis”, conclui Borges.
Perspectiva final: novo ciclo de valorização à vista
A EQI Research encerra o relatório com uma mensagem otimista: o mercado de FIIs está entrando em um novo ciclo de valorização, sustentado pela expectativa de queda dos juros e pela reprecificação dos ativos de qualidade.
Mesmo após a alta acumulada no ano, a casa vê potencial adicional de ganho para investidores que mantiverem foco em fundos de tijolo e híbridos, com boa governança e distribuição consistente.
“O movimento é coerente com a evolução dos preços. […] A prioridade agora é capturar o desconto dos fundos de qualidade e se posicionar para o novo ciclo do setor imobiliário”, finaliza Borges.
Leia a análise de “Onde Investir no 4TRI25” da EQI Research na íntegra clicando aqui.
