A Carteira 200 de FIIs, criada pela EQI Research como sugestão para quem quer começar a investir em Fundos Imobiliários com um valor relativamente pequeno, recebeu R$ 25,10 em dividendos em maio, registrando dividend yield (DY) médio (relação entre o valor dos proventos e o valor de mercado do fundo no anúncio do pagamento) em 0,90%.
Em valor de mercado, a carteira teve um resultado positivo de 0,37% no período de 9 de maio a 7 de junho deste ano.
“Como o DY é a divisão entre os proventos pagos e o valor de mercado dos FIIs na data de anúncio de pagamento, caso o valor de mercado apresente uma queda e o valor nominal pago se mantenha constante, o DY sobe. De modo análogo, o inverso também é verdadeiro. Por isso, é importante avaliar o crescimento do fluxo de caixa pago ao investidor e o patrimônio total da carteira em conjunto”, explicou Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research, responsável pela montagem da carteira.
Carteira 200 de FIIs: o que é e como funciona
Como o nome diz, a Carteira 200 de FIIs é um projeto para acúmulo de patrimônio a partir de aportes relativamente pequenos, de R$ 200 por mês, que são usados para a compra de cotas de fundos imobiliários. Além do investimento mensal, os dividendos distribuídos pelos fundos também são reinvestidos na compra de cotas.
A Carteira 200 é composta por sete FIIs, balanceando a exposição setorial com a inclusão de fundos “de papel” (investem em recebíveis imobiliários) com boa qualidade de crédito, fundos “de tijolo” (investem diretamente em imóveis, como galpões logísticos, por exemplo), e fundo de fundos (que investem em outros FIIs ou possuem mandato amplo de alocação).
O destaque em pagamento de dividendos ficou novamente com o $EQIR11, com uma rentabilidade de proventos de 1,04% no mês. Fundos de papel indexados ao IPCA, como o $EQIR11, são caracterizados por repassarem a inflação, acrescida de um prêmio de risco, nos dividendos mensais, segundo aponta o relatório.
Na teoria e em condições normais de crédito, esses FIIs deveriam negociar em valores muito próximos ao valor patrimonial – com oscilação ao redor de 2%, segundo a analista explica no relatório. Assim, em momentos de inflação persistentemente mais baixa, a distribuição nominal de dividendos pode apresentar oscilação negativa e algumas oportunidades surgem.
“É o que estamos vislumbrando com o EQIR, por exemplo. O FII negocia a uma relação de preço sobre o valor patrimonial (P/VP) de 0,92x. Nestas situações, o prêmio que o investidor receberá pelo risco aumenta, tornando o investimento mais interessante. Voltamos a lembrar que nem todo desconto em relação ao valor patrimonial indica oportunidade”, explicou ela.
Já o RBRF11 foi o Fundo com a menor rentabilidade de proventos (DY) do mês. O fundo investe em cotas de fundos de tijolo que, na maior parte dos casos, entregam um DY menor do que fundos de papel por natureza. “O objetivo da alocação é focar em FIIs abaixo do custo de reposição, focando na valorização dos ativos. Ou seja, nossa alocação visa valorização patrimonial no médio a longo prazo”, completa a analista de FIIs.
Carteira 200: decisões para junho
O novo caixa disponível para aporte é de R$ 229,10., valor que inclui o aporte mensal de R$ 200, os proventos recebidos de R$ 25,10 e o caixa remanescente do mês anterior, de R$ 4.
Para o mês de junho, não está incluída nenhum FII novo e nem alterar nenhum fundo para a carteira, que continuará com sete ativos.
O aporte será feito da seguinte forma:
- 4 cotas de BTCI11;
- 1 cota de BTLG11;
- 2 cotas de CPTS11;
- 2 cotas de EQIR11;
- 4 cotas de GARE11, e
- 2 cotas de RBRF11.
Sobrou ainda um caixa remanescente de R$ 1,90, que será utilizado no próximo mês. Confira, abaixo, a composição da carteira:
Carteira 200 de FIIs: análise dos fundos escolhidos
Confira abaixo uma breve análises dos fundos escolhidos:
Brasil Plural Absoluto Fundo de Fundos (BPFF11)
Cpm o objetivo de trazer uma diversificação imediata, aliado com o bom potencial de valorização, o FOF gerido pela Plural é diversificado entre papel (47% do PL) e tijolo (53% do PL), com uma carteira focada em ativos de qualidade.
“As maiores posições em papel estão em $KNIP, $KNCR e $HGCR, enquanto as de tijolo são $HGRU, $BTLG e $XPLG. Adquirir BPFF é equivalente a comprar a carteira do Fundo com um desconto atual de 10% em relação a compra individual no mercado secundário”, explica a analista.
Por outro lado, o valor de mercado de um FOF depende fortemente do desempenho dos ativos do portfólio e da capacidade da gestão de fazer boas alocações. Com isso, o BPFF é um ativo que irá apresentar correlação positiva com o IFIX.
BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCI11)
O $BTCI11 é indexado ao IPCA (67% do PL) e CDI (com 29% do PL), com predominância dos segmentos residencial, logístico e shopping. Assim, o BTCI possui boa diversificação entre indexadores e segmentos. A aquisição com desconto frente ao valor patrimonial poderá potencializar o retorno no médio prazo
Entre os pontos negativos, o BTCI mescla CRIs de baixo risco com CRIs de médio risco no portfólio, buscando rentabilidades mais atrativas, com ativos a CDI+1,50% e CDI+6%, segundo expõe o relatório.
“Essas operações mais arriscadas demandam mais atenção e acompanhamento por parte da gestão e não devem representar parcela significativa do portfólio do Fundo”, avaliou a analista.
Capitânia Securities II (CPTS11)
Por sua vez, o $CPTS possui uma característica híbrida, com 69% dos ativos em CRIs e 30% em cotas de outros FIIs. Da carteira de FIIs, mais de 85% estão alocados em tijolo.
Já os principais riscos vêm da execução da tese de reciclagem e da alavancagem do Fundo. Cerca de 15% do PL estão alocados em operações compromissadas com CRI, com um custo de CDI+0,78% ao ano. Comparando a carteira de CRIs com o custo das compromissadas, a operação é positiva em cenários de inflação mais elevada.
EQI Recebíveis Imobiliários (EQIR11)
O fundo tem 88% de exposição ao IPCA, com um cupom médio de 8,8% ao ano, em linha com o nível de risco assumido pelo FII. Possui boa diversificação setorial, com predominância do segmento de varejo e devedores como o Oba, Quero-Quero e Pague Menos.
Como ponto negativo, o EQIR possui baixa média de liquidez diária. No entanto, para o propósito apresentado aqui, a liquidez atenderia a maioria dos investidores. “O segmento de loteamentos é um ponto de alerta para exposição, que carrega um maior risco operacional”, diz trecho do relatório.
Guardian Logística (GARE11)
O fundo possui 100% de contratos atípicos, com prazo médio remanescente de cerca de 9 anos, todos reajustados pelo IPCA. Esta característica traz certa previsibilidade para o fluxo de caixa do FII. Possui cinco imóveis no portfólio, localizados nos estados do Rio Grande do Sul, São Paulo,Bahia e Pernambuco, e grandes empresas como inquilinos: BRF, Air Liquide e Souza Cruz.
Em contrapartida, o $GARE tem 18% de alavancagem (dívida sobre o total dos ativos). Os prazos de liquidação das dívidas coincidem com o vencimento dos contratos, com o mesmo indexador de correção (IPCA).
RBR Alpha Multiestratégia (RBRF11)
O fundo possui 17 FIIs e 8 CRIs no portfólio, com maior exposição à estratégia de tijolo. No médio a longo prazo, ativos considerados de ótima qualidade e localização irão entregar resultados acima da média ao investidor.
“Dentre os FOFs e multiestratégia, é um dos que apresenta boa exposição ao segmento corporativo e de shoppings, contribuindo para a diversificação da nossa carteira”, comentou Carolina Borges.
Como ponto negativo, ao valor de mercado de um FOF depende fortemente do desempenho dos ativos do portfólio e da capacidade da gestão de fazer boas alocações.
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