A relação entre preço e valor patrimonial (P/VP) é uma das métricas mais utilizadas por investidores ao avaliar fundos imobiliários. Contudo, a analista e Head da EQI Research, Carol Borges, alerta que esse indicador deve ser interpretado com cautela, já que nem sempre um desconto aparente significa uma boa oportunidade.

Segundo a analista, encontrar um fundo com P/VP de 0,85 pode, à primeira vista, sugerir uma barganha de 15% em relação ao valor patrimonial. No entanto, é preciso compreender por que o mercado está precificando o ativo abaixo de seu valor contábil.

Preço e valor patromonial: quando o desconto pode ser oportunidade

Em casos específicos, o desconto pode representar um ponto de entrada atrativo. Borges exemplifica com fundos que possuem ativos de alta qualidade, como galpões logísticos com contratos atípicos e plena ocupação. Nessa situação, um P/VP inferior a 1,0 poderia indicar oportunidade de compra, já que os fundamentos do ativo permanecem sólidos.

Ainda assim, ela destaca que é raro encontrar discrepâncias desse tipo, justamente porque o mercado tende a ajustar rapidamente os preços para níveis mais condizentes com o risco do fundo.

O risco de armadilhas

Por outro lado, fundos com P/VP muito descontados podem esconder fragilidades estruturais. Ativos de menor qualidade, com alta vacância ou endividamento elevado, frequentemente apresentam múltiplos baixos, mas com risco proporcionalmente maior. Um fundo negociado a 0,7 vezes seu valor patrimonial, por exemplo, pode permanecer desvalorizado por longos períodos devido a problemas difíceis de corrigir.

Carol Borges reforça que discrepâncias muito fora do padrão merecem atenção redobrada. Relações de 0,5 ou de 1,25 a 1,30 no P/VP geralmente sinalizam situações extremas, seja de risco elevado ou de sobrevalorização.

Análise integrada é fundamental

A especialista conclui que a métrica deve ser utilizada apenas como parte de uma análise mais ampla. No Investidor Imobiliário, plataforma da EQI Research dedicada ao setor, o P/VP é considerado em conjunto com outros indicadores quantitativos e qualitativos, de modo a fornecer uma visão mais realista sobre o potencial de cada fundo.

“Quando o investidor acha que está enxergando algo que ninguém mais percebeu, muitas vezes está deixando passar algum detalhe relevante. Por isso, é essencial não se basear apenas no P/VP para tomar decisões”, afirma Borges.

• Imposto sobre aluguel vai mudar: EQI Research explica em detalhes o que muda para você
• Bolsa nas máximas: carteiras da EQI Research batem benchmarks
• Imposto de renda dos investimentos vai mudar: entenda o impacto da MP 1303
• Renda fixa em setembro: cenário externo favorece o Brasil
• Aporte na Cosan divide mercado, mas analista da EQI Research vê avanço no longo prazo