Qual a melhor maneira de comprar imóvel?

À vista, financiamento ou consórcio, qual a melhor maneira de comprar um imóvel? 

A verdade é que em todas essas opções existem vantagens e desvantagens dependendo do objetivo, tempo e custos envolvidos. 

Para te ajudar a escolher a que mais se encaixa no seu perfil, os especialistas da EQI Investimentos analisam cada um delas. 

Veja agora os cálculos dos impactos da compra de imóvel no seu bolso e nos seus investimentos. 

Entenda as taxas, custos e estratégias!

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Quais são as formas mais comuns de comprar um imóvel?

No Brasil, existem algumas formas bem populares para comprar um imóvel: à vista, por meio de um financiamento ou através de um consórcio.

Em todas as situações, há prós e contras, conforme explica Cauê Ostetto, Head da área de Consórcio da EQI Investimentos. 

“Para realizar o melhor negócio, é preciso considerar algumas questões relacionadas aos objetivos do comprador, tamanho do capital e custo de oportunidade”, observa.

Vamos analisar agora algumas delas.

Comprar imóvel à vista

O especialista da EQI explica que a compra do imóvel à vista é a que causa maior impacto sobre o patrimônio. 

Isso porque o acúmulo dos recursos, geralmente, ocorre durante anos. E, normalmente, esse montante esteve aplicado em algum tipo de investimento.

“Comprar à vista trará uma descapitalização imediata. Neste caso, quem estava com o dinheiro aplicado, pode economizar no custo de uma dívida, mas, ao mesmo tempo, poderá perder em rendimentos”, observa Ostetto.

Por outro lado, Denys Wiese, Head de Renda Fixa da EQI, observa que comprar um imóvel à vista pode ser vantajoso se o imóvel estiver na planta. “O comprador poderá obter ganhos de capital pela valorização, dependendo da região e do projeto”, avalia.

O especialista da EQI ainda destaca que, caso o imóvel desejado já esteja construído, o proprietário que decidir pagar à vista pode obter rendimentos por meio do aluguel. 

Comprar imóvel financiado

Já quem procura o crédito imobiliário tem algum tipo de urgência na aquisição do bem e/ou não possui, ou, prefere não dispor de todo o valor do imóvel no ato da compra.

Outro ponto é que esse tipo de linha de financiamento concedida pelos bancos possui alto custo e uma análise rigorosa de crédito. 

Também há a opção de realizar financiamento direto com a construtora, que tende a ser mais caro e menos burocrático.

Caso o imóvel já esteja construído, o custo do financiamento bancário gira em torno de 9% a 10%. Para imóveis na planta, o custo segue o INCC (Índice Nacional da Construção Civil) ou CUB (Custo Unitário Básico de Construção). 

“O brasileiro gosta do financiamento, pois é uma compra imediata. Porém, o custo dessa modalidade, muitas vezes, paga duas, três, ou, dependendo do caso, até quatro vezes o valor do bem que se está financiando”, analisa Cauê Ostetto.

Comprar imóvel via consórcio

No consórcio, existe uma reunião de compradores, que se juntam para formar uma poupança comum para a aquisição do imóvel. 

Nessa modalidade, a partir da contribuição mensal dessas pessoas é formado um fundo financeiro. 

A partir desses recursos, é possível contemplar os participantes para que eles tenham acesso à carta de crédito, documento que dá direito à compra do bem desejado.

Essa contemplação acontece por meio de sorteios e da oferta de lances. 

No entanto, no consórcio não é possível prever quando o cotista terá acesso ao bem, o que pode ocorrer no primeiro mês ou se estender até o final do grupo. 

Segundo Ostetto, para lidar com essa imprevisibilidade, o cliente pode realizar um mix entre duas estratégias.

“É possível acelerar o recebimento da carta de crédito à vista, ao ofertar um lance, ou fazer uma poupança mensal ao pagar as parcelas para ser contemplado por sorteio. Escolher a melhor irá depender do objetivo do comprador”, avalia. 

• Veja também: Como funciona um consórcio de imóveis.

O que avaliar na hora de comprar um imóvel?

O especialista da EQI Investimentos reforça que os pontos-chave dessa análise estão relacionados ao tempo x custo de oportunidade de cada modalidade de compra.

“O comprador de um imóvel à vista se descapitaliza e, com isso, perde rendimentos de uma aplicação financeira. No financiamento, ele recebe o crédito na hora, mas a um custo mais elevado”, afirma.

E complementa:

“Já no consórcio, ele tem a opção de receber o total da carta de crédito à vista, via lance, ou parcelada. A desvantagem é que não há previsibilidade sobre o recebimento do crédito, que irá variar de acordo com o tamanho do lance ou se estender até o final do grupo”, ressalta.

Consórcio: compra de imóvel sem risco de descapitalização

No entanto existe um aspecto favorável para quem tem dinheiro investido e opta pelo consórcio: a adoção de uma estratégia híbrida. 

“Nesse caso, o cliente pode ir pagando mensalmente as parcelas e descapitalizar somente uma parte do seu patrimônio para dar um lance, que, em geral, é a metade do valor total do imóvel. 

Assim, ele pode ser contemplado com a carta de crédito, adquirir o bem, parcelar o restante da dívida e manter seus investimentos”, comenta.

Melhor opção para compra de imóvel: que tipo de cálculo fazer? 

O cálculo para encontrar a melhor opção para a compra de um imóvel deve ser semelhante à análise de um investimento: comparando o quanto se está ganhando ou pagando de juros, esclarece Denys Wiese.

“Ao comprar à vista é preciso calcular o quanto se está deixando de ganhar em uma aplicação de renda fixa, por exemplo. Em tempos de alta de Selic, alguns ativos como um CDB podem pagar ao investidor em torno 14% a.a. 

No financiamento, o Custo Efetivo Total da dívida pode chegar a 9% ou 10% a.a. No consórcio, a taxa de administração pode ficar em torno de 25% a 30% no período. Ao diluir essa taxa pelo prazo do consórcio, de longe, essa é a opção mais barata”, comenta Wiese. 

Comparação: comprar imóvel à vista, financiamento, consórcio

Veja a comparação baseada no exemplo anterior:

• Ao comprar um imóvel à vista, uma pessoa deixa de ganhar a taxa da aplicação financeira, que seria algo em torno de 14% a.a de um CDB, em momentos de alta da taxa Selic. 
• Se financiar, estaria pagando juros em torno de 9 e 10% a.a..

Segundo Wiese, no caso acima, é melhor financiar e deixar o dinheiro rendendo. 

• Ao adquirir um consórcio, a taxa de administração seria em torno de 25% ou 30% pelo período todo. Diluída em um prazo de 240 meses, teríamos um custo de menos de 1% a.a.

“Neste cenário, é melhor fazer o consórcio e manter o dinheiro investido”, conclui o Head de Renda Fixa da EQI.

Ciclo da economia: qual o melhor cenário para a compra de imóvel?

Na compra de um imóvel por financiamento, existem os juros + Custo Efetivo Total. No consórcio, existe a taxa de administração + correção anual da carta de crédito. 

Como analisar todas essas questões atreladas aos ciclos da economia? Denys Wiese, explica os impactos do sobe e desce da taxa de juros, o rendimento dos investimentos e o custo de uma dívida.

“O ciclo da economia irá se orientar com base na ascensão ou queda da taxa de juros. As taxas no financiamento, geralmente, são pré-fixadas, mas podem ser atreladas à poupança ou IPCA, por exemplo. Pela óptica de investimento, quando alguém investe em um pré-fixado, espera-se que os juros caiam. Agora, se alguém tem uma dívida, a lógica é invertida: o desejo é para que os juros subam”, diz. 

“No consórcio é a mesma coisa. Existe a taxa de administração que é pré-fixada, neste caso, o que se espera é que a taxa de juros suba. É bom fazer financiamento ou consórcio quando as taxas são pré, e em um momento de alta dos juros.  Quando os juros estão ficando mais baixos – o que caracteriza a saída da economia de um período de recessão – as dívidas feitas anteriormente ficarão mais caras”, complementa Wiese.

Quais os custos do financiamento e do consórcio de imóveis? 

De acordo com Cauê Ostetto, no caso do financiamento, é preciso ficar atento, pois há custos que não são tão conhecidos do público em geral. 

“No financiamento há taxa de juros no período. Alguns bancos cobram o IOF, logo no começo. Há também a taxa de abertura de cadastro e outros custos que não são tão falados como manutenção de conta, por exemplo. Já no consórcio, existe a taxa de administração, seguro prestamista e o fundo de reserva. Em alguns casos, não há a cobrança do seguro e nem do fundo de reserva. Em outros, há um ou outro”, explica.

Tabela comparativa custo financiamento x consórcio

Correção do financiamento e consórcio: como funciona

“No financiamento, por mais que a taxa seja pré-fixada, há uma correção por IPCA, INCC ou pela própria TR.  No consórcio de imóvel, o mais comum é a correção pelo INCC, tanto do valor da carta de crédito, como da parcela do consórcio. Para o consórcio de automóvel, pode ser usado o IPCA ou FIPE”, comenta o especialista da EQI em consórcio. 

Selic em alta: financiamento ou consórcio?

Quando estamos em momento de alta da Selic, seria o melhor momento para optar por um consórcio? Os especialistas da EQI explicam:

“Temos que considerar que os juros do financiamento não são a mercado, mas subsidiados pela Caixa Econômica Federal. Dessa forma, vale a pena pegar recursos na Caixa para financiar e, assim, manter o dinheiro emprestado a juros em algum investimento. Outra opção é comprar um consórcio, que é a alternativa que sempre sai mais barata com relação ao financiamento”, diz Denys.

No entanto, quando uma dívida estiver sujeita à taxa de juros de livre mercado atrelada à Selic, quanto menor a Selic, melhor. “Levando isso em consideração, momentos de alta da Selic são melhores para fazer um consórcio”, avalia Denys Wiese.

Juros altos: custos do consórcio ficam mais atrativos

Cauê Ostetto, explica que em um cenário de subida da taxa básica de juros, a cada 2.4% de aumento da Selic, o custo do financiamento sobe em 1%. 

“A Selic em alta irá tornar os financiamentos mais caros. E mesmo quando houver uma queda, a taxa do financiamento não irá cair automaticamente. Nesse caso, como os custos do consórcio são ao período, eles ficam mais atrativos”. 

• Leia mais: Consórcio e Selic: com taxa de juros alta, consórcios são opção atrativa de investimento.

É melhor comprar imóvel em cenário de baixa da Selic?

Para Denys Wiese, a decisão de comprar um imóvel deve ser superior a essas questões econômicas.

“Se a gente pensar somente na questão de juros, seria melhor aguardar o período de baixa da Selic. No entanto, é preciso considerar que a taxa de juros sobe, por causa da alta da inflação. Com isso, o preço dos imóveis, no longo prazo, tende a se corrigir.  Quem esperar uma taxa de juros mais baixa, pode encontrar o preço do imóvel com o dobro do valor lá na frente”, observa Wise. 

O especialista em consórcio da EQI, acrescenta: “Para o financiamento, o mais interessante é quando temos um cenário de taxas de juros mais baixas. Diferente do consórcio, que não sofre tanto impacto”, avalia Cauê Ostetto. 

Estudo financeiro pode acelerar a compra do imóvel via consórcio

Embora o consórcio tenha um custo mais atrativo, muitas vezes, essa opção pode ser deixada de lado por quem está com urgência para adquirir o imóvel.

No entanto, é possível fazer um estudo para dimensionar o valor a ser despendido via oferta de lance, com o objetivo de torná-lo competitivo para a contemplação. 

“Quando o cliente precisa receber o crédito com mais rapidez, é possível fazer um estudo de grupos e do valor do capital necessário”, observa Ostetto. 

Consórcio: dar um lance ou manter o dinheiro investido?

Mas, será que vale a pena entrar em um consórcio e tentar a contemplação rápida a partir dos lances? 

Ou é melhor deixar o dinheiro rendendo e aguardar a contemplação via sorteio? Os especialistas da EQI respondem:

“Para encontrar a melhor alternativa, analisamos o quanto o cliente tem na carteira de investimentos e o quanto o lance vai valer a pena. Em alguns casos, assegurar o rendimento da carteira pode ser mais vantajoso, pois os rendimentos podem complementar a parcela do consórcio”, explica Cauê Ostetto. 

Outro viés de análise é quanto ao tempo de permanência no consórcio. 

“Ao entrar em um consórcio, o cotista paga toda a taxa de administração. Com isso, quanto mais tempo permanecer, mais esse custo será diluído. Quanto mais longo é o prazo do consórcio, mais barato ele fica”, comenta Denys Wiese. 

Quando é melhor dar um lance no consórcio?

De modo geral, no começo dos grupos, os lances são mais altos. Contudo, para traçar uma estratégia mais competitiva dentro de um consórcio deve-se considerar uma outra variante, segundo Cauê Ostetto. 

“A questão importante a ser analisada é se o grupo é aberto ou fechado. Isso faz diferença, pois nos grupos abertos, a partir do momento que uma pessoa é contemplada, podem entrar novos cotistas. Nos grupos fechados isso não é permitido”.

Qual a forma mais vantajosa de comprar um imóvel?

Na análise dos especialistas da EQI, a modalidade que oferece mais vantagem é o consórcio em razão dos custos mais baixos e estratégias de contemplação, que podem ser adaptadas a cada objetivo. 

Estratégia de alavancagem

“Alguém que possua uma carteira de investimentos de R$ 1 milhão e queira comprar um imóvel de R$ 500 mil para alugar não precisaria descapitalizar os R$ 500, apenas R$ 250 que seria o lance. O restante do valor fica aplicado rendendo juros”, comenta Ostetto.

Qual a forma que oferece menor vantagem?

Na opinião de Denys Wiese, a compra à vista de um imóvel é a menos vantajosa.

“Os juros no Brasil para imóveis já construídos são subsidiados. Neste caso, não tem porque comprar à vista, se descapitalizar e perder rendimentos dos investimentos”, explica o head da EQI. 

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