Com as mudanças previstas na Reforma Tributária, muitos proprietários se perguntam: “quanto vou pagar de imposto de aluguel?”. A partir de 2026, a cobrança deixará de estar limitada apenas ao Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) e poderá incluir novos tributos para determinados locadores.

Atualmente, quem aluga imóveis como pessoa física paga apenas o Imposto de Renda, com alíquotas de até 27,5%. Contudo, a Lei Complementar nº 214/2025 introduzirá o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que compõem o novo Imposto sobre Valor Agregado (IVA). Essa mudança terá um aumento na carga tributária, mas não afetará a todos da mesma forma.

Para entender o impacto real no bolso, a EQI Research desenvolveu o Simulador Imposto sobre Aluguel, que projeta como a nova realidade fiscal afetará diferentes perfis de investidores. O portal EuQueroInvestir analisou três cenários distintos para ilustrar quem fica de fora, quem paga e quem será mais penalizado.

Quem será afetado pela nova tributação?

Mas antes de fazer a simulação do novo imposto é preciso entender quem será afetado pela nova tributação. A nova cobrança de IBS e CBS não será universal. Ela será acionada por gatilhos específicos. A partir de 2026, estarão sujeitos aos novos impostos os proprietários que se enquadrarem em um dos seguintes critérios:

• Possuir quatro ou mais imóveis e ter uma receita anual de aluguéis superior a R$ 240 mil.
• Possuir menos de quatro imóveis, mas com receita anual de aluguel acima de R$ 288 mil.
• Realizar a venda de três ou mais imóveis no mesmo ano.
• Construir imóveis e vendê-los em menos de cinco anos.

Um ponto crucial é que, uma vez ultrapassado o limite de faturamento, toda a receita de aluguel será tributada, e não apenas o valor excedente.

Simulações: Veja quanto você pode pagar de imposto

Utilizando a ferramenta da EQI Research, simulamos três cenários para responder à pergunta: “Tenho 3 imóveis alugados, quanto vou pagar de imposto?”. Os cálculos consideram uma renda adicional de R$ 20 mil mensais de outras fontes.

Cenário 1: O pequeno proprietário

• Perfil: 2 imóveis alugados por R$ 4,5 mil cada.
• Renda mensal de aluguel: R$ 9 mil.
• Rendimento anual total: R$ 348 mil.
• Imposto devido: R$ 80,3 mil por ano, exclusivamente de IRPF, resultando em uma alíquota efetiva de 23,1%.

Este perfil, com menos de quatro imóveis e uma renda anual de aluguel de R$ 108 mil, não é atingido pelos novos impostos (IBS e CBS). A carga tributária, embora relevante, permanece no modelo atual.

Cenário 2: O proprietário médio

• Perfil: 3 imóveis alugados por R$ 5 mil cada.
• Renda mensal de aluguel: R$ 15 mil.
• Rendimento anual total: R$ 420 mil.
• Imposto devido: Aproximadamente R$ 100 mil por ano, apenas de IRPF, com uma alíquota efetiva de 23,8%.

Mesmo com uma renda considerável, este proprietário também fica de fora da nova tributação do IVA. Ele possui exatamente três imóveis (o gatilho é mais de três) e sua receita anual de aluguéis (R$ 180 mil) está abaixo do limite de R$ 240 mil.

Cenário 3: O grande investidor

• Perfil: 6 imóveis alugados por R$ 6 mil cada.
• Renda mensal de aluguel: R$ 36 mil.
• Rendimento anual total: R$ 672 mil.
• Imposto devido: A situação muda drasticamente. O IRPF devido já soma R$ 169,4 mil anuais. Com a nova regra, este investidor ultrapassa os gatilhos (mais de 3 imóveis e receita de aluguel acima de R$ 240 mil) e passará a pagar também o IVA. Com a implementação total do novo sistema em 2033, o custo anual com impostos chegará a R$ 205,7 mil.

Este é o perfil mais penalizado pela reforma. A alíquota efetiva total salta para 30,6%, demonstrando que a nova legislação mira principalmente os grandes locadores.

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O peso dos novos impostos e a fiscalização mais rígida

Para os proprietários que se enquadrarem nas novas regras, a alíquota cheia do IVA (IBS + CBS) pode chegar a 28%. No entanto, para aluguéis residenciais de longo prazo, haverá um redutor de 70%, o que resulta em uma carga efetiva de 8,4% sobre a receita bruta, somada ao IRPF. Já nas locações por temporada (até 90 dias), como no Airbnb, o impacto será quase o dobro, com uma alíquota de 16,8%.

Além do aumento da carga tributária, a fiscalização se tornará mais rigorosa. A criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como “CPF dos imóveis”, unificará as informações sobre propriedades em uma base de dados nacional. Com isso, a Receita Federal terá acesso imediato a registros de compra, venda e aluguel, cruzando automaticamente esses dados com a declaração de Imposto de Renda e dificultando a sonegação.

Como se preparar para as mudanças?

Diante deste novo cenário, o planejamento tributário se torna fundamental. Especialistas recomendam algumas estratégias para mitigar os impactos:

• Avaliar a criação de uma holding patrimonial para gerir os imóveis.
• Diversificar os investimentos, considerando alternativas como os fundos imobiliários (FIIs).
• Utilizar simuladores para entender o impacto personalizado em suas finanças antes de 2026.

O aumento da carga tributária pode levar proprietários a repassar os custos para os inquilinos, pressionando os preços dos aluguéis. No entanto, essa estratégia pode não funcionar em mercados com alta vacância, arriscando a rentabilidade do investimento. A preparação antecipada será, portanto, o grande diferencial para quem vive de renda de aluguel.