O governo brasileiro anunciou nesta segunda-feira (9) uma nova versão da Reforma Tributária, agora com detalhes específicos para o setor imobiliário. A proposta revisada é ainda mais benéfica para o segmento.
A versão anterior já oferecia vantagens para shoppings e construtoras focadas em habitação de baixa renda (que tinham uma alíquota de imposto mais baixa do que a atual), enquanto as incorporadoras de imóveis de alto padrão enfrentavam uma carga tributária mais elevada.
Segundo relatório divulgado pelo BTG Pactual, a nova proposta traz benefícios adicionais para o setor imobiliário, destacando-se por:
- (i) um desconto maior na alíquota básica do IVA para shoppings;
- (ii) isenção total de impostos para as unidades qualificadas no programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), e redução da alíquota para as unidades da “Faixa 4”;
- (iii) um cenário de sentimentos mistos para o segmento de média/alta renda, já que as unidades com valor de até R$ 1 milhão terão impostos reduzidos, mas as unidades superiores a esse valor enfrentarão uma alíquota bem mais alta.
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Shoppings dominantes poderão ter ganhos maiores
No mercado imobiliário, o governo divulgou um aumento no desconto sobre a taxa básica de IVA, passando de 60% para 70%. Isso resulta em uma nova taxa de aproximadamente 8,0%, em comparação com cerca de 10,6% anteriormente.
Os analistas Gustavo Cambauva, Elvis Credendio e Luis Mollo, do BTG Pactual, destacam no relatório divulgado que identificam dois cenários prováveis.
No primeiro cenário, o pior caso seria um impacto de zero a +0,5 ponto percentual sobre o FFO (sigla para Funds From Operations, que significa “fluxo de caixa proveniente das operações”), caso as empresas não repassem os impostos mais altos para os aluguéis dos locatários sob o regime tributário Simples.
No segundo cenário, no melhor caso, haveria um ganho de FFO de 11 a 14 ponto percentual., caso o IVA mais alto seja incorporado às contas de aluguel.
“Acreditamos que os portfólios de shopping centers mais dominantes terão maior probabilidade de atingir o melhor cenário (ou seja, empresas listadas), enquanto os ativos mais fracos poderiam sofrer mais (maior exposição a locatários nos regimes tributários Simples ou de lucro presumido, menor poder de negociação, etc.)”, pontuam.
Perspectivas positivas para construtoras de baixa renda
Na versão atualizada do texto da Reforma Tributária, o governo sugere um incremento no abatimento da alíquota básica do IVA, passando de 40% para 50% para as empresas do setor da construção. Além disso, para as unidades em construção (em estoque) até 2026, os custos relacionados ao terreno e à construção serão corrigidos pela inflação medida pelo IPCA, a fim de serem descontados do preço de venda.
Sendo assim, os analistas esperam que e as incorporadoras de baixa renda saiam ganhando, pois os imóveis avaliados em menos de R$900 mil devem ter impostos mais baixos.
No segmento de alta renda, os analistas destacam que observam empresas com uma carga tributária de IVA de aproximadamente 3,5% da receita, superior à alíquota atual de 2%, mas inferior aos cerca de 5,5% previstos no texto anterior.
“Continuamos positivos em relação às construtoras de baixa renda (demanda sólida, dinâmica positiva de lucros, custos sob controle etc.), enquanto o cenário é mais difícil para as incorporadoras de média/alta renda (taxas de juros mais altas)”, pontuam.
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