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 Dias de luta, dias de glória

 Dias de luta, dias de glória

Felipe Paletta

Felipe Paletta

28 Jul 2022 às 18:34 · Última atualização: 28 Jul 2022 · 5 min leitura

Felipe Paletta

28 Jul 2022 às 18:34 · 5 min leitura
Última atualização: 28 Jul 2022

Homem de frente para tabuleiro de xadrez

Pode ter certeza de que no mundo dos investimentos, para ter um resultado melhor do que a média você precisa começar a fazer alguma coisa diferente.

Parece óbvio, mas, para além de ser complicado executar, fazer o diferente custa caro.

Fazer o diferente no mercado financeiro é como desligar o Waze no meio da estrada, indo para um lugar desconhecido, apostando que todo estudo que você fez antes está correto e que seguir a tendência do mercado não faz sentido. 

É arriscado, sim, mas a recompensa de pensar com a própria cabeça é o que vai te levar para outro nível. Pode te custar andar poucos meses para trás, para avançar anos na frente.

Quando penso no momento atual dos Fundos Imobiliários (FIIs), me pergunto “o que posso fazer de diferente?” E as respostas me parecem bastante óbvias nesse momento. 

Fonte: B3 | Elaboração: Monett

Veja o gráfico acima. Ele mostra o nível de desconto dos fundos, por setor, em relação ao valor justo dos imóveis, que calculei considerando múltiplo de Preço/Valor Patrimonial. 

Observando as linhas inferiores, fica claro que os segmentos de Lajes Comerciais (escritórios), Hotéis e Shoppings estão baratos. Em média, os imóveis desses três setores estão sendo negociados com quase 25% de desconto. 

Esse desconto já é bem menor do que já foi no ápice da pandemia, isso é verdade, mas ainda é gritante demais para ser ignorado, especialmente com todos os sinais de que:

Os shoppings estão próximos de entregar crescimento de dividendos em relação ao período pré-pandemia…
Os Hotéis receberam benefícios fiscais e estão recuperando ocupação…
E os escritórios estão diminuindo vacância na cidade de São Paulo.

Fonte: B3 | Elaboração: Monett

É claro que os investidores ainda estão machucados por esses setores. No Waze da Faria Lima, os FIIs de papel (que corrigem inflação e repassam juros no curto prazo) parecem muito mais atraentes. 

Mais fluxo, menores os descontos, menores as oportunidades. Se tudo correr bem, você vai chegar no horário estimado. Ponto.

Mas eu entendo. Isso é natural quando olhamos a trajetória da taxa de juros e a comparamos com o nível de dividendos distribuídos por esses setores. 

Esses três setores estão pagando média 8% ao ano de aluguéis mensais, que quando comparado à Selic na casa dos 13% ao ano desestimula o investimento. Parece até incoerente. 

Acontece que o pior indicador futuro de pagamento de dividendos é justamente o Dividend Yield. 

Olhar o Dividend Yield é como olhar para o retrovisor. E como dizia meu pai quando comecei a dirigir: “olha pra frente”. 

É bem difícil cravar quando o mercado vai cair na real e quão rápido essas correções acontecerão, mas estou convicto de que esse é o momento de assumir um retorno menor de curtíssimo prazo, para um grande resultado nos próximos meses. 

O saudoso Chorão do Charlie Brown Junior diria que existem dias de luta e dias de glória. Pois é, estamos nos dias de luta. 

Minha carteira recomendada aqui na Monett, por exemplo, está bem diferente da distribuição setorial do IFIX – o principal índice dos Fundos Imobiliários. 

Ao invés de nos apoiarmos na segurança da Renda Fixa dos FIIs de papel, prefiro equilibrar o nosso risco com o grande potencial de valorização dos FIIs de escritórios, Hotéis, Shoppings e Agro, com oportunidades pontuais que surgiram nos últimos meses. 

Ao longo do tempo, claro, vamos equilibrar esses riscos para garantir que fazer o diferente realmente faça a diferença do jeito que esperamos. 

Nos vemos semana que vem!

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