A Log CP (LOGG3) está conseguindo melhorar a rentabilidade de seus novos empreendimentos mesmo diante de um cenário macroeconômico mais desafiador, segundo relatório do banco Safra após reunião com a administração da companhia. O yield on cost (YoC), indicador que mede o retorno esperado de um empreendimento em relação ao custo de desenvolvimento, subiu de cerca de 12% historicamente para uma faixa de 13% a 14% atualmente.
A melhora ocorre em meio a uma demanda ainda forte por locação de galpões logísticos. Segundo o Safra, a pré-locação dos novos projetos continua em níveis considerados positivos, com quase todos os contratos fechados recentemente apresentando valores superiores à média atual do portfólio da Log, de R$ 25 por metro quadrado no segundo trimestre de 2025.
Em algumas regiões onde a demanda é mais forte, os novos contratos podem alcançar valores de R$ 40 a R$ 45 por metro quadrado. Na avaliação do banco, esse cenário tem ajudado a compensar as pressões de custos associadas ao ambiente macroeconômico e contribuído para a melhora da economia dos novos projetos.
O Safra chegou às conclusões após reunião com o diretor financeiro da Log CP, Rafael Saliba, e o responsável pela área de relações com investidores, Henrique Schuffner. De acordo com o relatório, os executivos reforçaram uma visão construtiva sobre os fundamentos operacionais da empresa, citando a forte demanda por locação, os baixos níveis de vacância e a perspectiva de retornos maiores nos empreendimentos que serão entregues.
Venda de ativos fica mais difícil
Apesar dos bons indicadores operacionais, o ambiente para a venda de ativos se tornou mais desafiador. A piora das condições macroeconômicas e a menor visibilidade sobre a trajetória dos juros podem dificultar a reciclagem de ativos, uma das principais fontes de recursos da Log CP para financiar seu ciclo de investimentos.
A companhia, no entanto, demonstra confiança na liquidez de seus ativos premium. No acumulado do ano, foram vendidos 338 mil metros quadrados, volume que, segundo o Safra, representa um recorde histórico para a empresa.
Ainda assim, a administração reconhece que o cenário recente para transações imobiliárias ficou mais difícil. Com isso, ganha importância a diversificação das fontes de financiamento, especialmente por meio da Log Capital.
Log Capital ganha importância na estratégia
A Log CP vem estruturando a Log Capital como uma alternativa para captar recursos de investidores terceiros e reduzir a necessidade de capital próprio nos novos empreendimentos.
A estratégia consiste em atrair investidores para participar dos projetos ainda na fase de desenvolvimento. Dessa forma, a companhia poderá ampliar o volume de novos projetos sem precisar financiar sozinha todo o ciclo de investimentos.
Segundo o Safra, a Log vem avançando nas discussões com potenciais parceiros para a criação dos primeiros veículos de investimento da Log Capital. A expectativa é que a estrutura permita à companhia aumentar gradualmente o volume de desenvolvimentos financiados com capital de terceiros.
A iniciativa também poderá reduzir a dependência da venda de ativos como fonte de recursos para o forte ciclo de investimentos da empresa.
Dividendos dependerão da reciclagem de ativos
Apesar de a Log CP ter distribuído R$ 3,40 por ação em dividendos no acumulado do ano, equivalente a um dividend yield de aproximadamente 14%, pagamentos futuros deverão depender do ritmo de reciclagem de ativos.
Isso ocorre porque a execução dos investimentos continua sendo a principal prioridade na alocação de capital da companhia. Assim, em um ambiente em que as vendas de propriedades podem ficar mais difíceis, a capacidade de captar recursos de terceiros passa a ter papel ainda mais relevante.
A Log Capital e a expansão da área de serviços, segundo o Safra, tendem a reduzir gradualmente a intensidade de capital necessária para o crescimento da companhia.
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