O Banco Safra divulgou análise sobre a possível venda dos 17 andares do Cyrela Corporate Tower ocupados pelo Nubank (ROXO34), estimando retorno total de 12% para os acionistas. A instituição reitera recomendação outperform (compra) para a Cyrela (CYRE3), com preço-alvo de R$ 41 e potencial de valorização de 89%.
A torre, desenvolvida em parceria com a Pininfarina na região da Oscar Freire, em São Paulo, tem 45 mil m² de área locável em 23 andares e entrega prevista para setembro. O Nubank ocupa os primeiros 17 andares, com cerca de 35 mil m², enquanto a Cyrela retém o restante para sua nova sede.
“Com a aproximação da entrega, a probabilidade de uma venda potencial aumenta, algo que até agora tem sido tratado principalmente como opcionalidade“, avaliaram os analistas Rafael Rehder e Olavo Fleming, do Safra.
Transação pode gerar lucro de R$ 480 milhões
O Safra modelou a venda dos 35 mil m² comprometidos com o Nubank, considerando aluguel médio de R$ 190 por m² e cap rate de saída de 8%. Isso resulta em valor de transação de aproximadamente R$ 950 milhões.
Com custos totais estimados em R$ 550 milhões – 85% já incorridos -, o lucro líquido projetado seria de cerca de R$ 480 milhões.
“Esse valor representa aproximadamente 27% de nossa estimativa de lucro anual e cerca de 5% do valor de mercado da companhia”, destacaram Rehder e Fleming.
Dividendo extraordinário e re-rating do múltiplo
A alavancagem atual da Cyrela, de 21% em dívida líquida sobre patrimônio, suporta a distribuição integral dos recursos. Contudo, o Safra adotou postura conservadora e assumiu payout de 60%, o que ainda implicaria dividend yield extraordinário de 6,1%.
Somado ao re-rating do múltiplo — com ganho adicional de 5,6% —, o retorno total estimado chega a 11,7%.
“Em um cenário otimista, o retorno total poderia subir para 19%, enquanto nossas premissas mais conservadoras ainda entregariam valorização de 6%”, concluíram Rafael Rehder e Olavo Fleming.
A Cyrela negocia atualmente a 0,9x P/VPA, nível que o Safra considera ponto de entrada atrativo. No entanto, a concretização do upside depende da decisão da companhia de efetivamente colocar os andares à venda após a entrega do empreendimento.
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