Investir em imóveis de alto padrão no Nordeste sem comprar um apartamento na planta, lidar com burocracias ou esperar anos pela valorização já é possível — e com isenção de imposto de renda. Essa é a proposta do CRI Due, um Certificado de Recebíveis Imobiliários lastreado em empreendimentos litorâneos do segmento de segunda residência.
Antes de entender por que esse título se destaca entre as opções da Renda Fixa, é fundamental compreender o que é um CRI, suas características e vantagens.
O que é um CRI?
O CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) é um título de crédito emitido por securitizadoras com lastro em recebíveis do setor imobiliário. Na prática, funciona como uma antecipação de pagamentos futuros.
Por exemplo, uma incorporadora vende unidades de um empreendimento e oferece aos compradores a possibilidade de parcelar os valores. Para não esperar anos até receber todos os pagamentos, a empresa cede esses créditos à securitizadora, que os transforma em CRIs e os distribui no mercado financeiro. O investidor que adquire esse título passa a receber os fluxos de pagamento dos compradores, com rendimento adicional pelo tempo e risco envolvidos.
Vantagens e desvantagens
Ao considerar um investimento em CRI, é importante entender os benefícios e os riscos envolvidos. Esse tipo de aplicação pode oferecer retornos superiores aos de outros títulos de renda fixa tradicionais, mas também exige atenção à estrutura da operação e à saúde financeira do emissor.
Vantagens
- Isenção de imposto de renda para pessoas físicas
- Rentabilidade atrativa, normalmente superior a CDBs e LCIs
- Pagamento mensal de juros, favorecendo a geração de renda
- Estrutura de garantias que oferece maior segurança jurídica
Desvantagens
- Baixa liquidez: normalmente não há saída antes do vencimento
- Exposição ao risco de crédito da incorporadora ou dos devedores
- Exige análise detalhada da operação, garantias e histórico do emissor
Por que investir em CRI?
Para o investidor qualificado que busca diversificação e retorno acima da média, os CRIs oferecem uma alternativa eficiente dentro da renda fixa. Com estrutura robusta, isenção fiscal e pagamento recorrente, eles são especialmente atrativos em cenários de juros elevados.
Além disso, permitem exposição indireta ao mercado imobiliário, sem necessidade de adquirir imóveis físicos ou se envolver na gestão de ativos reais.
CRI Due: Renda Fixa com lastro no litoral de alto padrão
O CRI Due é estruturado com base nos recebíveis da Due Incorporadora, empresa especializada em imóveis de segunda residência de alto padrão em destinos turísticos do litoral nordestino, como Muro Alto, Carneiros, Cupe, Maragogi, Japaratinga e o Recife.
Fundada em 2021, a Due já soma mais de R$ 3,1 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV), mais de 152 mil m² em obras e mais de 1,9 mil unidades comercializadas. Em 2023, a empresa lançou R$ 2,3 bilhões em VGV. Os empreendimentos aliam lazer, paisagismo e serviços de resort, refletindo a forte demanda por esse tipo de imóvel na região.
Com margem bruta de 20%, margem líquida de 7,8% e ROE de 19%, a incorporadora tem solidez operacional e boa aceitação do mercado.
Detalhes do CRI Due
Os recursos captados com o CRI Due serão usados para concluir as obras do empreendimento Naturê, em Muro Alto (PE), e garantir a estrutura financeira da operação. Confira os dados principais:
- Rentabilidade indicativa: CDI + 4% ao ano
- Pagamento de juros: Mensal
- Amortização: Mensal, com nove meses de carência
- Prazo total: cinco anos
- Investimento mínimo: R$ 1 mil
- Isenção de IR: Para pessoas físicas
- Público-alvo: Investidor qualificado
A operação conta com garantias robustas, incluindo:
- Alienação fiduciária das cotas da SPE responsável pelo empreendimento
- Cessão de 100% dos recebíveis das unidades vendidas
- Cessão de contratos de permuta e contas escrow
- Fundos de reserva e amortização extraordinária
- Aval dos sócios e coobrigação de empresas do grupo
Além disso, a estrutura prevê covenants financeiros rígidos, como razão mínima de 130% entre garantias e saldo devedor.
A origem da Due e o impacto social por trás do negócio
A história da Due começa com Adaílton José dos Santos Filho, ex-zagueiro da seleção brasileira sub-20 e de clubes como Vitória, Santos e Rennes, da França. Capitão nas categorias de base do Vitória, Adaílton hoje atua como empreendedor à frente da incorporadora, ao lado dos sócios Rafael Zulu, Abílio Costa e André Costa.
A ideia da Due surgiu com o propósito de desenvolver imóveis de alto padrão voltados ao lazer e ao turismo, unindo entretenimento e serviços de resort em destinos turísticos do litoral nordestino. Em 2023, a empresa lançou R$ 2,3 bilhões em VGV — prova do rápido crescimento e da aceitação do mercado.
Além do setor imobiliário, Adaílton lidera um projeto social na Bahia que oferece educação e infraestrutura para comunidades carentes, motivado por sua forte ligação com o estado.
Rafael Zulu, por sua vez, é conhecido pelo trabalho como ator e empresário, com atuação no setor imobiliário em Pernambuco e sócio da famosa festa Tardezinha, ao lado de Thiaguinho. Recentemente, Zulu também iniciou um negócio na área de estética odontológica com uma rede de clínicas voltadas à colocação de lentes de contato dentais.
Propósito Investimento Social: quando investir também transforma vidas
Mais do que gerar retornos, investir com a Due pode significar impacto direto na vida de outras pessoas. Por meio do projeto Propósito Investimento Social, a Due e a EQI Investimentos lançaram uma iniciativa que destina 50% dos lucros de uma nova corretora (a Propósito Invest) para projetos de impacto social.
A dinâmica é simples: o investidor abre uma conta na Propósito Invest e passa a contar com a assessoria da EQI para montar sua carteira. O detalhe é que metade do lucro gerado por essa relação comercial será destinada, automaticamente, a ações sociais nas áreas de educação, esporte, música e empreendedorismo.
O investidor não tem nenhum custo adicional e mantém a rentabilidade de seus investimentos. Mas, ao investir, sabe que parte do valor movimentado com sua conta irá beneficiar diretamente comunidades em situação de vulnerabilidade.
Como investir no CRI Due
O investidor interessado pode acessar a oferta do CRI Due por meio da EQI Corretora, da plataforma EQI+ ou com o apoio de um assessor de investimentos da EQI.
Antes de aplicar, é fundamental avaliar o material da operação e verificar se o produto está alinhado ao perfil de risco e aos objetivos de cada carteira.
Para quem busca uma alternativa de renda fixa com isenção fiscal, rentabilidade atrativa e impacto social, o CRI Due pode ser uma excelente escolha dentro da plataforma da EQI.
