Durante muito tempo, o consórcio foi associado à compra planejada de carro, imóvel próprio ou outros bens de maior valor. Mas, para Julieth Mello, CEO e fundadora da Classe Capytal, esse entendimento mudou. Na avaliação da empresária, o produto passou a ocupar outro espaço no planejamento financeiro de empresários: o de ferramenta para construção patrimonial e geração de renda passiva.
À frente da Classe Capytal, escritório que completa 11 anos em agosto, Juliet afirma que a empresa nasceu de uma dor observada ainda no período em que ela trabalhava no setor bancário. Muitos empresários conseguiam gerar caixa em suas empresas, mas tinham dificuldade para transformar esse resultado em ativos fora da operação principal.
“A gente nasceu de uma dor. Eu trabalhava no banco e via como os empresários buscavam formas de construção de patrimônio e multiplicação de recursos, mas quase sempre isso significava descapitalizar”, afirma Mello, em entrevista exclusiva ao EuQueroInvestir.
O diagnóstico da fundadora é que esse empresário normalmente domina a habilidade de ganhar dinheiro dentro do próprio negócio, mas nem sempre tem educação financeira ou planejamento para diversificar a origem da renda. Com isso, acaba concentrando boa parte do capital na empresa.
“Ele teve uma ideia, fez essa ideia dar certo, mas muitas vezes não tem educação financeira para multiplicar o dinheiro. O consórcio entra nessa multiplicação de recurso, porque ele para de tirar dinheiro do bolso para construir patrimônio”, diz.
PublicidadePublicidade
De compra planejada a construção de renda passiva
Na avaliação da fundadora da Classe Capytal, a principal mudança no mercado está na forma como o consórcio passou a ser utilizado. Antes, diz ela, o participante entrava em um grupo pensando majoritariamente em comprar uma casa própria ou fazer uma espécie de poupança forçada. Hoje, a carta pode ser usada em diferentes estratégias.
Entre os usos citados pela empresária estão a compra de imóveis para locação, aquisição de imóveis comerciais, compra em leilões, construção de sede empresarial e até a venda da carta contemplada. Neste último caso, o empresário busca lucro com a valorização do crédito e pode direcionar os recursos para outros investimentos.
“O consórcio imobiliário hoje tem um leque de possibilidades que antigamente era mais engessado. O cliente pode vender a carta na contemplação, comprar imóveis para renda, usar em leilão ou até fazer uma operação de crédito quando já tem imóveis e quer levantar capital”, afirma.
A busca por renda passiva aparece como a estratégia mais comum entre os clientes da Classe Capytal. O público atendido, segundo Juliet, costuma reunir empresários, médicos, advogados e profissionais liberais interessados em construir uma segunda fonte de renda, especialmente por meio de imóveis de locação.
O empresário acima de 40 anos aparece com frequência entre os clientes da empresa. É um perfil que, na leitura da fundadora, já conseguiu construir renda, mas percebe a necessidade de fazer o dinheiro crescer de forma menos dependente do negócio principal.
“Por incrível que pareça, são sempre empresários com mais de 40 anos. Ele já conseguiu ganhar dinheiro, mas não está conseguindo fazer esse dinheiro crescer. Chega um momento em que ele precisa encontrar uma forma de multiplicar patrimônio”, diz.
Imóveis de renda entram no radar
Um dos exemplos citados por Mello envolve a compra de estúdios em regiões com alta demanda por locação. Para ela, esse tipo de imóvel segue no radar de investidores que usam o consórcio como instrumento de alavancagem, especialmente em bairros com boa infraestrutura, proximidade de metrô, shopping, serviços e potencial de ocupação.
A fundadora cita o caso de um cliente de 38 anos que, conforme relatado por ela, já possui 60 imóveis de locação. Em uma das operações recentes, ele teria usado uma carta para adquirir um estúdio em Moema, bairro nobre da zona sul de São Paulo, com foco em aluguel de curta temporada.
De acordo com Mello, o estudo mercadológico feito pela empresa indicava uma média de ocupação entre 70% e 75% ao mês para a região, com diária próxima de R$ 500. Nas contas da empresária, após custos de condomínio, tributação e parcela do consórcio, ainda haveria sobra líquida mensal.
O caso ilustra a lógica buscada por parte dos clientes: usar o crédito para comprar um ativo que ajude a pagar as parcelas restantes e, ao mesmo tempo, amplie a carteira imobiliária do investidor.
“O patrimônio se paga e ele consegue investir em outras cartas de consórcio planejando outros imóveis. Agora, ele não precisa mais tirar dinheiro do próprio bolso, porque o próprio imóvel faz esse crescimento patrimonial”, afirma.
Leia também:
Selic alta ajuda, mas educação financeira pesa mais, diz executiva
O avanço da procura por alternativas ao financiamento tradicional ocorre em um cenário de crédito mais caro no Brasil. Com a taxa Selic ainda em patamar elevado, financiamentos imobiliários ficaram menos acessíveis para parte dos consumidores e empresários.
Esse contexto contribui para aumentar a atenção sobre o consórcio, mas não explica sozinho o interesse maior pelo produto, avalia Mello. Para ela, a principal mudança está no acesso à informação e na maior presença de profissionais especializados em estruturar operações com cartas de crédito.
“A Selic alta impacta, principalmente o cliente que já vinha com o comportamento do financiamento. Mas, quando ele entende o benefício do consórcio, a Selic não tem um impacto tão preciso, porque ele criou uma consciência de que aquele crédito pode ajudar na construção de algo maior”, diz.
O período em que o consórcio mais ganhou força no Brasil foi a pandemia, afirma a fundadora da Classe Capytal, quando muitas pessoas passaram a estudar mais finanças e alternativas de planejamento. Na visão dela, esse processo ajudou a reduzir a percepção de que a modalidade seria indicada apenas para quem não tem dinheiro ou não consegue financiar.
“Isso quebra a crença de que consórcio é só para quem não tem dinheiro. O consórcio é para quem entende que dinheiro barato é onde precisa estar comprando coisas de longo prazo, e não dinheiro caro”, afirma.
Custo total precisa entrar na conta
Apesar da defesa da modalidade como instrumento de alavancagem, Mello afirma que o investidor precisa olhar para o custo total da operação. Diferentemente do financiamento, o consórcio não tem juros, mas inclui taxa de administração e pode envolver outros encargos, dependendo da estrutura contratada.
A comparação, segundo ela, deve considerar a taxa de administração, o prazo e o objetivo da carta. Em algumas estruturas, ao converter a taxa de administração em um custo anualizado, o resultado pode ficar abaixo do custo de linhas tradicionais de crédito, diz Mello.
Ainda assim, a fundadora da Classe Capytal afirma que o principal ponto é a adequação da parcela ao orçamento e ao projeto de vida do cliente.
“A parcela precisa ser confortável no bolso e alinhada ao projeto de vida. Se o cliente quer ter dez imóveis em cinco anos, a gente não olha direto para os dez. Primeiro, olha para o primeiro imóvel que se paga, depois para o segundo, e vai crescendo degrau por degrau”, afirma.
Na visão dela, o erro não está em considerar o custo, mas em olhar apenas para a taxa sem entender a estratégia completa. A carta deve ser planejada a partir do destino do crédito e da capacidade financeira do investidor.
Quando o financiamento pode ser mais adequado
A empresária também pondera que o consórcio não é a melhor solução para todos os casos. Quando há pressa ou necessidade de acesso imediato ao bem, o financiamento pode ser uma alternativa mais adequada.
“Quando eu tenho muita pressa, quando quero uma coisa para ontem, muitas vezes faz mais sentido partir para um financiamento”, afirma.
Juliet diz que a modalidade exige tempo de planejamento, acompanhamento e clareza sobre o objetivo patrimonial. Embora existam cartas contempladas, a compra desse tipo de crédito pode exigir desembolso relevante e nem sempre se encaixa no bolso do cliente.
A combinação entre financiamento e consórcio também pode ser considerada em alguns casos. Um empresário pode financiar um imóvel e, paralelamente, entrar em um grupo com objetivo de quitar ou amortizar a dívida no futuro.
“Se existir urgência, o financiamento pode ser o melhor caminho. Agora, se você tem tempo de planejamento e visão de onde quer chegar, o consórcio pode ser o melhor caminho”, afirma.
O risco da contemplação
Uma das principais dúvidas de quem entra em um consórcio é o prazo de contemplação. Como não há garantia de recebimento imediato da carta, o participante precisa lidar com a possibilidade de esperar mais do que gostaria para acessar o crédito.
Na Classe Capytal, esse risco é trabalhado com acompanhamento mensal, relatórios e estratégias de lance, afirma Mello. A empresa diz atuar com o lance embutido, no qual o cliente usa parte do próprio crédito para ofertar lance, e com estratégias internas para clientes adimplentes.
O objetivo, segundo a fundadora, é aumentar as chances de contemplação ao longo do tempo, sem exigir que o consorciado acompanhe sozinho todas as assembleias e oportunidades de lance.
“O cliente não está só pagando um boleto e aguardando. Ele acompanha o que está acontecendo e entende o que está sendo feito”, afirma.
Ainda assim, Juliet reconhece que a modalidade exige visão de médio e longo prazo. Para ela, a assessoria ajuda a reduzir a ansiedade da espera, mas não elimina a necessidade de planejamento.
Imediatismo é o maior erro, afirma Mello
Para a fundadora da Classe Capytal, o principal erro do empresário que tenta construir patrimônio está no imediatismo. A rotina intensa de quem empreende muitas vezes leva a decisões financeiras pouco planejadas, especialmente quando há entrada em um mercado sem estudo prévio da operação, dos custos e da contraparte envolvida no negócio.
“O principal erro é o imediatismo, que é cultural. Muitas vezes, ele não busca estudar o mercado em que está entrando nem a pessoa com quem está fazendo negócio. E decisões erradas com dinheiro custam muito caro”, afirma.
Na avaliação de Mello, construir patrimônio exige tempo, método e acompanhamento. Para ela, a alavancagem via consórcio pode ser uma alternativa quando o empresário entende que o produto não é apenas uma forma de comprar um bem, mas uma ferramenta dentro de um plano maior.
“Tem uma frase que diz que a gente superestima um ano e subestima dez. Tudo que a gente constrói de verdade leva tempo. Quanto mais a gente busca conhecimento e oportunidades, mais consegue construir algo que mude o nosso nível de jogo”, diz.
