Os números podem assustar. Apenas entre outubro e novembro de 2022, um levantamento da B3 mostrou que o IFIX perdeu quase R$ 4 bilhões em valor de mercado, puxado principalmente pelos fundos de galpões e recebíveis imobiliários. E fica a pergunta: é hora de vender os fundos imobiliários?
Antes de responder, vamos analisar os motivos que levaram a estas quedas e o que o ambiente econômico pode nos fornecer de informações para que não tomemos nenhuma decisão precipitada.
Os fundos de recebíveis são diretamente afetados pela taxa de juros e pela inflação. Entre julho e setembro, o Brasil registrou a primeira série histórica de deflação mensal por três períodos consecutivos.
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Consequências: é hora de vender fundos imobiliários?
Este cenário levou a duas consequências principais para os FIIs de papel. A primeira foi a queda no valor distribuído por cota. Em alguns casos, a queda foi brusca, como no KNIP11, VCJR11 e KNSC11.
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A segunda consequência está na marcação do valor patrimonial dos CRIs que compõem o portfólio destes fundos. Com a elevação da taxa de juros, o valor patrimonial dos títulos de renda fixa é ajustado para baixo (marcação a mercado) e, com isso, pressionam a cotação dos ativos em bolsa. Um exemplo é o MCCI11, que registrou uma queda de quase 10% no valor patrimonial entre setembro de 2021 e mesmo mês de 2022.
Ambas as situações – queda nos proventos e no valor patrimonial – fizeram com que o valor de mercado dos fundos de recebíveis caíssem consideravelmente. A questão é: será que este é um cenário duradouro? Se entendermos que não e que tanto os juros quanto o IPCA voltarão a patamares usuais no médio prazo, podem estar surgindo oportunidades de compra de fundos de papel abaixo do valor patrimonial e com um rendimento de proventos ainda mais robusto.
Os fundos de tijolo têm uma dinâmica um pouco diferente. Nestes, os fatores preponderantes são os juros futuros e o ciclo imobiliário. De maneira mais simples, quando os juros sobem, o valor de mercado dos fundos de tijolo caem. Se a distribuição bruta de proventos for mantida constante, a queda no valor de mercado faz com que o dividend yield suba. Este ajuste é exigido pelo mercado para remunerar o risco do investimento em renda variável.
O movimento inverso também é verdadeiro. Se os juros futuros apresentarem tendência de queda, o valor de mercado dos fundos de tijolo tenderá a subir. Com os juros mais baixos, a remuneração da renda fixa também será menor e o valor de mercado dos fundos imobiliários sobe, ajustando o dividend yield (tudo o mais constante).
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Conclusão: é hora de vender fundos imobiliários?
Estamos em um momento cinzento da transição política, com incertezas econômicas, tributárias e de planejamento. O cenário fez com que a curva de juros subisse e, consequentemente, o dado apresentado no início desta coluna chamou a atenção.
Por outro lado, os fundos de galpões logísticos seguem renovando os contratos de locação, cujo setor está na menor vacância histórica já registrada; as lajes corporativas de qualidade estão sendo transacionadas no mercado real acima do valor patrimonial, e os índices operacionais e financeiros dos shoppings voltaram ao mesmo patamar (ou superaram) de 2019.
Acertar o momento exato de inversão da curva de juros é extremamente difícil e exige uma pitada de sorte. Conhecer seu perfil de investidor é essencial para uma boa alocação em momentos de volatilidade, sempre selecionando bons ativos, com lastro imobiliário de qualidade e a preços atrativos.
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Por Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research
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