O fundo imobiliário XP Malls (XPML11) atravessa um momento financeiro desafiador, com um caixa negativo estimado em cerca de R$ 303 milhões. Isso gerou preocupações entre alguns investidores, que temem que o fundo esteja em crise e precise vender seus shoppings “a qualquer custo” para evitar dificuldades financeiras.
No entanto, conforme análise da especialista em fundos imobiliários da EQI Research, Carolina Borges, em seu relatório, essa interpretação tende a exagerar os problemas enfrentados pelo fundo e desconsidera elementos essenciais de sua estrutura patrimonial e capacidade de gestão.
Leia também:
Como está a real situação do XPML11?
O fundo realizou aquisições a prazo, com um cronograma de pagamentos detalhado na tabela a seguir. Para o ano de 2025, o valor total a ser quitado chega a R$ 733,31 milhões.
Desembolsos previstos para o XPML (em milhões)
De acordo com o último demonstrativo do fundo, o saldo em caixa é de R$ 398 milhões. Embora existam outros ativos líquidos, como cotas de FIIs, a analista optou análise no relatório.
Mas ela ressalta que, além disso, há uma receita de R$ 9 milhões a ser recebida pela venda de 10% do Catarina Fashion Outlet, com pagamento previsto para março de 2025. Com base em nossas projeções para o desempenho do XPML em 2025, o fundo tem o potencial de gerar cerca de R$ 29,2 milhões ao longo do ano.
Resumo dos principais dados financeiros:
- Caixa: R$398 milhões;
- Catarina Fashion Outlet (a receber): R$9 milhões;
- Retenção de 5%: 29,2 milhões.
- Total: R$437 milhões.
Em outras palavras, para cumprir as obrigações de 2025, ainda seria necessário um montante de R$ 297 milhões. No entanto, isso significa que o fundo está em dificuldades? Carolina destaca que, definitivamente, não.
Há algumas alternativas
A analista destaca que não há razão para pânico. O fundo dispõe de várias alternativas para reunir o montante necessário.
1- Venda seletiva de ativos
O fundo possui um portfólio avaliado em R$ 6,8 bilhões, e o valor “faltante” corresponde a apenas 4,3% do total de seus ativos. Algumas vendas específicas podem gerar os recursos necessários sem causar impactos significativos na estrutura do fundo.
O XPML11 conta com um portfólio de alta qualidade, apresentando crescimento operacional em indicadores como NOI, vendas mesmas lojas e um baixo nível de inadimplência, o que favorece negociações a preços justos. Não há necessidade de vender ativos estratégicos nem de realizar liquidações que possam prejudicar a composição do fundo.
2- Securitização de Recebíveis
O XPML apresenta uma alavancagem baixa, de apenas 8,14% do total de seus ativos, com um custo médio da dívida de IPCA+7,0% (90%) e CDI+2,75% (10%).
Mesmo com taxas de juros elevadas, o fundo tem a possibilidade de securitizar os recebíveis futuros das aquisições, acessando liquidez sem precisar vender shoppings. Caso decidisse securitizar os valores previstos para 2025 e 2026, sua alavancagem subiria para cerca de 14%, o que ainda é considerado um nível confortável.
3- Combinação de ambas as estratégias
O XPML pode optar por uma solução híbrida: vender ativos menos estratégicos e securitizar o restante. Essa abordagem ajuda a evitar um aumento excessivo da alavancagem, ao mesmo tempo que permite a reciclagem do portfólio do fundo.
4- Venda de posições líquidas em FIIs
O XPML também possui participações nos FIIs CPSH11, MALL11 e AJFI11, que somam cerca de R$ 130 milhões. Embora esses ativos não sejam de conversão imediata, o fundo poderia liquidar uma parte dessas posições, caso fosse necessário.
Não há motivo para pânico
Para a analista da EQI Research, existem alternativas realistas para o XPML, que não envolvem pânico nem indicam problemas iminentes para a saúde financeira do fundo.
Ela ressalta que esse tipo de ruído no mercado evidencia a importância de avaliar os fundamentos do fundo antes de ceder a reações impulsivas diante de manchetes alarmistas.
O XPML11 continua gerando receitas consistentes, com um portfólio de shoppings bem localizados e resilientes, o que possibilita ao fundo administrar ajustes pontuais sem prejudicar seu patrimônio, conclui.
Você leu sobre XPML11. Para investir melhor, consulte os e-books, ferramentas e simuladores gratuitos do EuQueroInvestir! Aproveite e siga nosso canal no Whatsapp!
