A venda da participação do XPML11 no Shopping Cidade Jardim não tirou o fundo da carteira de fundos imobiliários (FIIs) da EQI Research. A casa considerou neutra a operação de R$ 454 milhões com a JHSF e manteve sem alterações os 13 fundos da seleção para outubro.
Em 18 de setembro, o XPML11 assinou compromisso de venda de sua fatia de 16,99% no shopping, em São Paulo. A EQI estima o cap rate de saída, a relação entre a renda do imóvel e o preço, em 7,30%.
A operação foi criticada no anúncio. O Cidade Jardim tem ocupação de 100%, vendas de cerca de R$ 4.800 por metro quadrado e crescimento próximo de 12% nas vendas e nos aluguéis das mesmas lojas no último ano.
“A qualidade do ativo, porém, não basta para avaliar a venda. É preciso olhar o preço, as condições de pagamento e a situação financeira do fundo”, pondera Carolina Borges, analista da EQI Research.
A JHSF assumirá cerca de R$ 155 milhões em CRIs (certificados de recebíveis imobiliários) ligados ao shopping, com custo de IPCA mais 7,30% ao ano, e pagará o saldo de aproximadamente R$ 300 milhões em três parcelas: à vista, em seis e em 12 meses. Com isso, a dívida do fundo cai de R$ 534 milhões para cerca de R$ 379 milhões.
Como o custo real dos CRIs era igual ao cap rate, a renda do shopping cobria apenas os juros da dívida. Sem a venda, o XPML11 teria caixa negativo de R$ 115 milhões até o fim de 2027. A operação também deve gerar lucro a ser distribuído aos cotistas.
Carteira de FIIs de outubro tem 13 fundos
Na carteira de outubro, os maiores pesos são do BTCI11, de recebíveis, e do BTLG11, de galpões logísticos, com 12,5% cada, seguidos por HGBS11, de shoppings, e VCJR11, de recebíveis, com 10%.
LVBI11, MANA11, RBRY11 e XPML11 têm 7,5% cada, enquanto TRXF11, HFOF11, RCRB11, HGRE11 e KNHF11 completam a lista com 5%. No total, 30% estão em FIIs de papel, que investem em títulos de dívida imobiliária, e o restante em fundos de tijolo, donos de imóveis físicos.
O mês passado foi negativo para o conjunto. A carteira caiu 1,03% em setembro, contra queda de 0,20% do Índice de Fundos Imobiliários (IFIX). No ano, recua 2,62%, ante 0,63% do índice, mas desde o início, em setembro de 2022, acumula alta de 30,6%, contra 26,3% do IFIX.
Os fundos negociam, em média, a 0,85 vez o valor patrimonial (P/VP), com dividend yield (rendimento em dividendos) de 12,28% em 12 meses. Para a casa, o desconto de parte deles está descolado dos resultados operacionais.
Com a Selic em queda e as eleições de outubro trazendo oscilação aos juros futuros, a EQI preferiu manter os pesos e acompanhar de perto os fundos recomendados.
BTCI11 pesa com exposição à You Inc
O BTCI11, fundo de recebíveis gerido pelo BTG, recuou 3,6% e foi um dos principais detratores do mês. Cerca de 8% do patrimônio está exposto à incorporadora You Inc, de forma direta ou via BTYU11, em meio a notícias de obras paradas e prejuízos seguidos.
Ganhou força a especulação de um pedido de recuperação judicial, que a companhia nega, afirmando negociar uma reestruturação com credores. O caso já respinga em outros fundos: o WHGR11 provisionou parte de um CRI da You, e o XLPR11 classificou outro como risco relevante.
A gestão do BTG, no entanto, não citou a You Inc entre os pontos de atenção do último relatório nem fez provisão adicional. A EQI lembra que o fundo reconhece perdas quando elas ocorrem, como no CRI Le Biscuit, marcado a R$ 9,2 milhões, ante saldo de R$ 11,7 milhões.
“Nossa decisão é manter BTCI11 em carteira e acompanhar os próximos relatórios e comunicados do BTG sobre o tratamento das posições ligadas à You Inc”, diz Carolina Borges.
A maior queda do mês, entretanto, veio do TRXF11, que recuou 8,4%. Na ponta positiva, RCRB11 subiu 2,3%, e MANA11 e RBRY11 avançaram 2,2% cada. A casa também acompanha a votação da incorporação do VCJR11 pelo PCIP11, prorrogada até 5 de outubro.
