O fundo imobiliário VBI Prime Properties (PVBI11) anunciou a aquisição de 43% do Ed. Cidade Jardim (SP) totalizando 6.157 m². O preço de aquisição foi de R$280,15 milhões, sendo R$155,45 milhões pagos à vista, em moeda corrente, e R$124,71 milhões mediante subscrição de cotas do PVBI.
A analista de Fundos Imobiliários da EQI Research, Carolina Borges, relembra que o Ed. Cidade Jardim é um empreendimento AAA, alugado para inquilinos como o Banco ABC e o Pátria Investimentos. A transação conta com uma renda mínima de R$ 300/m² garantida pelo vendedor e foi efetuada a quase R$ 45,5 mil/m², em linha com o valor praticado na região.
Para Carolina, com a subscrição de cotas pelo vendedor, a transação torna-se mais interessante para o PVBI. “O Cidade Jardim passará a representar cerca de 11% das receitas do fundo, melhorando a diversificação e diluindo a exposição a cada inquilino. Consideramos que a aquisição foi positiva para o PVBI“, conclui.
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Detalhes da aquisição do PVBI11
O PVBI11 ainda firmou compromisso de adquirir mais 695 m² após a superação de determinadas condições precedentes previstas para ocorrerem em até 36 meses. A transação contará ainda com uma renda mínima garantida pelo vendedor equivalente a R$ 300/m² (proporcional a área paga pelo Fundo) por 18 meses.
Com base nas condições do negócio, a gestão divulgou que projeta um cap rate de 7,9% ao ano e um incremento de R$0,07 por cota na receita imobiliária total em até 18 meses. Esse cálculo considera a renda mínima garantida acordada com o vendedor e leva em conta o número de cotas do fundo após a integralização da 7ª emissão, concluída no mês passado.
Em outro fato relevante, o fundo anunciou ter pago a última parcela pela aquisição do imóvel Union Faria Lima, no valor de R$ 11.615.036,88, concluindo uma operação que teve início em 2021 com a assinatura da escritura de compra e venda.
Resumo da transação:
- Valor Total da Aquisição: R$ 280,2 milhões;
- % de Participação no Ativo: 43%;
- Valor da Aquisição por m²: R$ 45.500/m²;
- Cap rate: 7,9%;
- Condições de pagamento: R$ 155,5 milhões pagos à vista e R$ 124,7 pagos mediante a subscrição de cotas.
Ed. Cidade Jardim e estratégia do fundo
Conforme informações divulgadas pela gestora, a aquisição do ativo se alinha à estratégia do fundo pelos seguintes motivos:
- Proposta de valor: Aquisição de edifício AAA, 100% locado, localizado na Av. Cidade Jardim, região altamente demandada no mercado, com potencial de apreciação no valor de locação e valorização do ativo.
- Localização estratégica: Situado na Av. Cidade Jardim, na região da Faria Lima, o maior centro financeiro do país.
- Qualidade técnica: O Edifício Cidade Jardim é um ativo AAA e possui Certificação LEED Gold, além de possuir diferenciais sustentáveis, tecnológicos e layout diferenciado.
- Qualidade de locatários: A combinação de todos esses fatores resulta em imóveis mais líquidos, aumentando a demanda de bons inquilinos, além de proporcionar a preservação de valor dos ativos, com potencial de valorização no longo prazo.
PVBI11: conheça o fundo
Em seu último relatório gerencial, o PVBI11 informou um patrimônio líquido de R$ 2,607 bilhões, investido em seis imóveis corporativos distintos, todos situados em São Paulo, em áreas com alta concentração de lajes corporativas, como a Faria Lima e a região próxima à Avenida Paulista.
No total, os imóveis do fundo somam 66.221 metros quadrados de área bruta locável (ABL), com uma vacância física de 16,4% e uma vacância financeira de 7,6%.
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