Uma classe de fundos imobiliários que vem atraindo a atenção dos investidores são os Fundos Imobiliários Multiestratégia. Alguns até os consideram a evolução dos FOFs, afirmando que esse segmento representa um avanço no mercado de fundos de fundos. Mas o que exatamente compõe um FII dessa classe?
Ainda uma novidade recente no mercado de fundos imobiliários, os FIIs multiestratégia, também conhecidos como hedge funds, não são apenas fundos de papel, ou seja, não investem exclusivamente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Além disso, eles não são considerados fundos de fundos, pois não têm a obrigação regulatória de investir apenas ou majoritariamente em cotas de fundos imobiliários.
Também não se enquadram como fundos de ações ou fundos multimercados, uma vez que são, em essência, fundos imobiliários. Porém, não são fundos de tijolo, já que não possuem restrições regulatórias que os obriguem a investir a maior parte de seu patrimônio em imóveis reais. Então, afinal, como pode ser classificado um Fundo Imobiliário Multiestratégia?
O que é Fundo Imobiliário Multiestratégia
Carolina Borges, analista de fundos imobiliários da EQI Research, afirma que a principal característica de um FII multiestratégia é possuir um mandato amplo, permitindo a liberdade de investir em diversos produtos, desde que relacionados ao mercado imobiliário.
Sendo assim, a classificação “multiestratégia” (ou hedge fund) foi atribuída pelo mercado para identificar aqueles FIIs que possuem um amplo mandato de investimentos e usufruem dessa liberdade para promover uma alocação de capital em diferentes ativos financeiros.
Essa diversidade permite aproveitar as vantagens do mercado em diferentes momentos, conforme o cenário macroeconômico favorece determinados segmentos. No entanto, também exige agilidade para uma gestão verdadeiramente ativa, com rotações constantes de portfólio e a capacidade de antecipar boas oportunidades.
A ampla possibilidade de estratégias e de alocação de recursos do patrimônio líquido em diversas classes e produtos, dentro das limitações regulatórias, é o que levou o mercado a classificar esses fundos dessa maneira.
Fundo mais antigo
O histórico desse “novo segmento” ainda é recente – o mais antigo da cobertura da EQI Research é o VGHF11, que nasceu em março de 2021. No entanto, a característica da gestão do fundo sempre foi a de adquirir um portfólio líquido – como CRIs, FIIs e ações imobiliárias.
As principais vantagens dos FIIs Mutiestratégia
A principal vantagem desse tipo de FII é a diversificação de investimentos. Essa diversificação permite que o fundo ofereça ao cotista uma estratégia de proteção, ao mesmo tempo em que possibilita um potencial de ganho de capital acima da média.
Carolina ressalta que isso significa que o fundo pode “se proteger com um fluxo de caixa mais previsível por meio dos CRIs ou fundos de papel, por exemplo, e ao mesmo tempo buscar retornos acima da média com cotas de outros fundos imobiliários ou investimentos diretos em imóveis“.
A analista também destaca os desafios, que consistem principalmente na capacidade do gestor de interpretar corretamente o ciclo imobiliário e realizar a alocação de recursos da melhor forma possível para maximizar o retorno dos cotistas.
Gestão ativa nos FIIs Mutiestratégia
O gestor é uma das figuras mais importantes no mercado de fundos imobiliários. A gestão pode ser classificada como passiva ou ativa, cada uma com características distintas.
Gestão passiva
Os fundos de gestão passiva surgiram junto com o nascimento dos fundos imobiliários, em uma época de pouco interesse e, consequentemente, baixo volume de recursos destinados a esses ativos. Na gestão passiva, o gestor não tem autorização, conforme estabelecido nas regras do fundo, para tomar decisões significativas sem antes consultar os cotistas.
Com o crescimento da popularidade do mercado, mais investimentos foram direcionados para o setor, permitindo a criação de fundos maiores, com gestão ativa e uma ampla diversidade de imóveis na carteira.
Gestão ativa
Na gestão ativa, o gestor possui mais autonomia para tomar decisões, como adquirir ou vender imóveis e realizar novas emissões, sem precisar de aprovação em assembleia. Isso implica que ele pode, por exemplo, comprar ou vender um imóvel e realizar novas emissões sem a necessidade de convocar uma assembleia para obter aprovação.
Nos fundos imobiliários multiestratégia, a gestão ativa é necessária devido ao maior risco envolvido. Ao diversificar a estratégia de investimento, há uma maior probabilidade de o gestor ou o mercado enfrentarem desafios em diferentes setores.
“Por exemplo, pode ocorrer uma crise de crédito em fundos de papel ou um mercado imobiliário menos aquecido, resultando em períodos de vacância mais longos. Nesses casos, a gestão eficiente é essencial para lidar com tais situações“, pontua Carolina.
FOFs e a ascensão dos FIIs Hedge Funds
Os FOFs, ou fundos de fundos, são carteiras que, ao invés de investir diretamente em ativos finais, optam por aplicar em cotas de outros fundos. Seu objetivo é oferecer, por meio de um único veículo, acesso a estratégias vantajosas em termos de risco e retorno para os investidores.
Em períodos de baixa no mercado de fundos imobiliários, esse tipo de fundo enfrenta desafios adicionais. Isso ocorre porque sua estratégia fica mais limitada, já que o ganho de capital com o giro da carteira é de difícil execução e os rendimentos precisam vir principalmente da distribuição dos FIIs que compõem o portfólio.
Se o cenário se tornar excessivamente pessimista, é comum que os FOFs ajustem suas carteiras para aumentar a exposição em FIIs de papel, visando reduzir a volatilidade do patrimônio e manter a distribuição mensal. Diante dessa situação e com o surgimento dos FIIs multiestratégia, surge a questão se os FOFs podem enfrentar um futuro incerto.
Conforme observado pela analista Carolina Borges, é possível que, em alguns anos, os FIIs multiestratégia sejam considerados a evolução dos FOFs. Ela sugere que, eventualmente, muitos FOFs poderão convocar assembleias para modificar seus regulamentos e permitir investimentos em outras classes de ativos, a fim de evitar limitações.
“Em tempos de queda, acredito que a maioria, ou todos, os gestores de FOFs buscarão a estratégia de hedge fund, ampliando assim suas estratégias de investimento para proteger a carteira durante esses períodos de baixa“, acrescenta.
