O fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) firmou um memorando de entendimentos visando a venda de um imóvel localizado em Teresina (PI), atualmente alugado ao grupo varejista Assaí.
O valor da transação está estimado em R$ 69 milhões. Esse ativo pertence ao TRXB11, fundo no qual o TRXF11 detém participação majoritária, com mais de 99% das cotas.
A propriedade tem área bruta locável de 12.611 m² e está situada em um terreno de 30 mil m². O contrato de aluguel com o Assaí é do tipo atípico, com vencimento previsto para junho de 2035. A operação apresenta um cap rate anual estimado em 7,85%.
A conclusão da venda está prevista para ocorrer em até 60 dias, período durante o qual o comprador terá exclusividade para conduzir diligências e validar a operação. Se confirmado o negócio, os termos serão os seguintes:
- Pagamento inicial de R$ 44 milhões à vista, na assinatura dos documentos definitivos;
- Parcela remanescente de R$ 25 milhões quitada em 25 prestações mensais fixas de R$ 1 milhão, iniciando 30 dias após o pagamento do sinal.
A expectativa é que a transação gere um lucro de aproximadamente R$ 7,1 milhões, ou R$ 0,46 por cota do TRXB11, e uma TIR (taxa interna de retorno) de cerca de 10,50% ao ano. O retorno líquido representa 131,69% do CDI acumulado desde que o fundo adquiriu o imóvel.
A gestora TRX Investimentos também projeta uma queda na alavancagem do TRXB11, atualmente com saldo devedor próximo a R$ 40 milhões referente ao CRI que financiou o ativo.
TRXF11 avança com oferta
Na segunda-feira (26), o TRXF11 também deu início à fase de subscrição de sobras e montante adicional da sua 11ª emissão de cotas. O objetivo principal é captar até R$ 1 bilhão, com possibilidade de atingir R$ 1,25 bilhão caso haja demanda adicional.
Os investidores que já exerceram seu direito de preferência têm até a próxima quinta-feira (29) para manifestar interesse em adquirir mais cotas, ao preço de R$ 100,48 (valor que inclui a taxa de distribuição).
A expectativa da gestora é que, com o sucesso da oferta, o patrimônio líquido do fundo ultrapasse R$ 3 bilhões — um avanço de 49,29% frente aos atuais R$ 2,02 bilhões.
Já o portfólio de imóveis poderá alcançar R$ 4,5 bilhões, representando um crescimento de 28,53% em relação ao patamar atual de R$ 3,5 bilhões. Além disso, a alavancagem do fundo deverá recuar de 35,30% para 24,65%.
