O fundo imobiliário TEPP11 (Tellus Properties) vem se consolidando como um dos principais nomes do segmento de lajes corporativas no mercado brasileiro, segundo relatório do Banco do Brasil. Com uma estratégia focada na aquisição de imóveis bem localizados, qualificação dos ativos e reciclagem do portfólio, o fundo tem conseguido gerar valorização patrimonial e resultados relevantes para os cotistas.
Com patrimônio líquido de cerca de R$ 413 milhões, o TEPP11 mantém um portfólio concentrado em imóveis comerciais na cidade de São Paulo. De acordo com o Banco do Brasil, nem todos os ativos fazem parte da carteira desde o IPO, realizado em 2019. Naquele momento, o fundo adquiriu os edifícios São Luiz, Passarelli e Torre Sul, todos a preços atrativos por metro quadrado.
TEPP11 e a estratégia de aquisição e qualificação dos ativos
Segundo o relatório do Banco do Brasil, nos anos seguintes ao IPO o TEPP11 manteve a mesma estratégia oportunística ao adquirir o Edifício Timbaúba, uma fração adicional do Ed. São Luiz e o Edifício Fujitsu. Apesar de adquiridos em momentos distintos, todos os imóveis apresentavam localização estratégica e potencial de transformação.
A gestão do TEPP11 promoveu melhorias técnicas e comerciais nos empreendimentos, elevando o padrão dos ativos, impulsionando a taxa de ocupação e contribuindo para a valorização patrimonial do portfólio. Esse processo de maturação foi determinante para o aumento da receita recorrente do fundo.
Reciclagem do portfólio do TEPP11 impulsiona geração de valor
Com os ativos já maturados, o TEPP11 iniciou um processo de reciclagem do portfólio. Conforme destaca o relatório do Banco do Brasil, em 2024 o fundo concluiu as vendas do Edifício Timbaúba e do Edifício São Luiz, ambas com lucro, permitindo a aquisição de dois novos ativos — o Edifício FL 1355 e o Edifício GPA — por meio de alavancagem e pagamentos parcelados.
Em 2025, o fundo deu sequência à estratégia ao vender a loja térrea do Edifício Torre Sul, ampliar sua participação no FL 1355 e avançar no processo de aquisição do Edifício Top Center, localizado na Avenida Paulista, com pagamento em cotas. Segundo o Banco do Brasil, as transações ocorreram a valores inferiores ao custo de reposição, reforçando o potencial de valorização do TEPP11.
Ocupação, contratos e perspectivas para o TEPP11
Enquanto o Edifício Top Center ainda não integra formalmente o portfólio, o TEPP11 apresenta 100% de ocupação, com contratos majoritariamente corrigidos pelo IPCA (86%), prazo médio de 5,5 anos e perfil predominantemente típico. Após a conclusão da aquisição, o número de inquilinos deverá passar de 28 para 45, com vacância consolidada estimada em 4,6%, segundo projeções citadas no relatório.
O Banco do Brasil também destaca que o TEPP11 mantém caixa suficiente para honrar suas obrigações até 2027 e apresenta um guidance de dividendos robustos entre março e julho de 2026, impulsionado por vendas bem-sucedidas de ativos. Apesar disso, o relatório chama atenção para a alavancagem em torno de 22% dos ativos e para os efeitos do atual patamar de juros elevados sobre o segmento de lajes corporativas.
Ainda assim, o Banco do Brasil mantém visão positiva para o TEPP11, ressaltando a gestão ativa, a qualidade e localização dos imóveis e a capacidade do fundo de gerar resultados não recorrentes como fatores que sustentam a atratividade das cotas no médio e longo prazo.
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