O fundo imobiliário SARE11, administrado e gerido por empresas do grupo Santander, convocou uma assembleia geral extraordinária (AGE) para deliberar sobre a venda de todo o seu portfólio de imóveis ao fundo BTLG11, gerido pelo BTG Pactual. A proposta de aquisição está avaliada em R$ 475.950.779,00.
O portfólio em negociação inclui três ativos:
- 75% do edifício corporativo WT Morumbi, na zona sul de São Paulo, via cotas de um fundo fechado;
- 100% do Work Bela Cintra, na região da Avenida Paulista, em São Paulo;
- 100% de um galpão logístico em Santo André, na região metropolitana da capital paulista.
O pagamento poderá ser feito por meio da entrega de cotas de uma nova emissão do BTLG11. Caso os cotistas do SARE11 optem por não receber em cotas, o valor pago à vista será de R$ 408.708.909,08, quitado após a transferência das escrituras. Após a conclusão da transação, o fundo SARE11 será liquidado.
A operação tem prazo de até cinco meses para ser concluída e depende da aprovação dos cotistas do SARE11. A votação exige quórum qualificado: pelo menos 25% das cotas do fundo, com base na posição do pregão do dia 19 de maio. Os cotistas podem votar até o dia 6 de junho.
SARE11 vende portfólio de ativos: processo competitivo e justificativa da proposta
Segundo comunicado da administradora S3 Caceis, o processo de venda foi iniciado há alguns meses com a contratação da Grow Real Assets Capital para assessoria financeira e estratégica, visando alinhar os interesses do fundo e dos cotistas.
Foram conduzidas 63 conversas com potenciais interessados e 11 propostas foram recebidas. A escolha da oferta do BTLG11 levou em conta critérios como maximização do valor dos imóveis, benefícios para os cotistas e viabilidade de execução.
De acordo com a S3, a proposta do BTLG11 se destacou pelo equilíbrio entre valorização potencial e risco reduzido, destacando a estrutura robusta do fundo comprador, seu portfólio de alta qualidade, liquidez superior e baixo nível de alavancagem.
A administradora também explicou que, embora a opção de pagamento em dinheiro represente um valor menor, elimina os riscos atrelados às cotas de um fundo imobiliário.
BTLG11 planeja desinvestimento parcial
O BTLG11, um dos principais FIIs de logística do mercado, informou em fato relevante que a aquisição será feita com base no valor patrimonial das cotas, sem risco de diluição para os cotistas atuais.
“O negócio marca um passo estratégico para o BTLG11, ao adquirir ativos com desconto sobre o valor patrimonial, via emissão sem custos adicionais, reforçando o valor justo do fundo frente ao mercado”, afirmou o BTG Pactual.
O fundo também anunciou a intenção de vender imediatamente os ativos corporativos e manter o galpão logístico, projetando para ele um cap rate anual de 12%. Segundo o BTG, a operação deve gerar ganho patrimonial de R$ 20 milhões e ampliar a liquidez do fundo em até R$ 480 milhões — fortalecendo sua posição para novas aquisições estratégicas.
A proposta do BTLG11 para aquisição de imóveis do portfólio do SARE11 foi bem recebida por analistas de mercado, especialmente por seu potencial de fortalecer a posição de caixa do fundo e aprimorar a estratégia de alocação de ativos.
Para Carolina Borges, head e analista de fundos imobiliários da EQI Research, o movimento pode ser benéfico tanto para os cotistas do BTLG quanto para os do SARE11, apesar das diferenças entre os valores ofertados e o valor patrimonial dos ativos.
“O preço que está sendo ofertado pelo BTLG pelos imóveis do SARE11 é bastante interessante para os atuais cotistas do BTLG”, afirmou Carolina. Segundo ela, além de reforçar o caixa do fundo, a proposta está alinhada à estratégia do BTLG11 de se desfazer de ativos de escritórios, conforme anunciado anteriormente.
A analista destacou ainda a confiança na capacidade de gestão do BTG Pactual para realizar o reposicionamento dos ativos. “Apesar de o imóvel ser de classe C e ter sofrido com vacância, a gestão do BTG já se mostrou bastante eficiente em processos de turnaround. Eles já demonstraram isso no BLCP11, no VVPR11 e também quando assumiram o antigo TRXL11, que hoje é o atual BTLG11”, lembrou.
Carolina ressaltou também que avalia a proposta como positiva, especialmente pelo histórico de reestruturação bem-sucedida de imóveis por parte da gestora. “Acredito que a gestão conseguirá reposicionar esse ativo no mercado de maneira bastante eficiente e capaz de gerar um retorno sobre investimento interessante.”
