A São Carlos (SCAR3), empresa do ramo de incorporação imobiliária, informou nesta terça-feira (17) que a venda de quatro imóveis de lajes corporativas, anunciada pela companhia no mês passado, foi realizada a “um novo fundo de investimentos imobiliários, em processo de aprovação junto à VM, com administração e gestão discricionária”.

A empresa disse ainda que o novo FII “não é uma parte relacionada da Companhia para fins do Pronunciamento Técnico CPC 05 (R1)”. O contrato, ainda em fase de diligências, prevê a venda de quatro imóveis do portfólio da São Carlos, em sua totalidade, pelo valor de R$ 865 milhões: 

• Centro Empresarial Botafogo, no Rio de Janeiro;
• Morumbi Office Tower, em São Paulo;
• Corporate Plaza, em São Paulo;
• Alameda Santos 2477, em São Paulo.

A transação foi informada pela São Carlos (SCAR3) por fato relevante citando apenas que a venda era para “um fundo imobiliário” que poderia realizar uma emissão de cotas para bancar a negociação. O site Brazil Journal publicou nota dizendo que esse fundo seria da Kinea, mas o fundo Kinea Renda Imobiliária (KNRI11), ativo de lajes corporativas da empresa, publicou nota dizendo que a informação “não procede, não tendo o fundo celebrado, até o presente momento, quaisquer instrumentos para a aquisição de tais empreendimentos”.

São Carlos (SCAR3): detalhes da negociação

O grupo de imóveis negociados soma 58.875 metros quadrados de área bruta locável, e a transação financeira se dará da seguinte forma:

• 42,5% na primeira parcela na assinatura da escritura de compra e venda;
• 9,0% na segunda parcela em até 12 meses após a escritura, com correção pelo IPCA;
• 48,5% na parcela final em até 24 meses, após a escritura, também com correção pelo IPCA.

A estrutura da operação considera a retenção de 5,5% do valor na primeira parcela para fins de renda mínima garantida para o fundo, enquanto a parcela final poderá contar com o pagamento de até 18,7% do valor da transação em cotas do fundo.

“Ressalta-se que a efetivação da operação está sujeita à superação de condições precedentes usuais neste tipo de transação”, informou a empresa. Segundo a São Carlos, o cap rate da venda é de 7,4%, considerando a receita de locação dos contratos vigentes. 

Com a venda, a Taxa Interna de Retorno (TIR) real após impostos será de 27,3% ao ano. O portfólio da São Carlos (SCAR3), após essa transação, passará a ter 95 imóveis, com ABL própria de 398,2 mil metros quadrados e valor de mercado avaliado em R$ 4 bilhões.