A recuperação das cotações da bolsa de valores, assim como o início do ciclo de cortes da taxa Selic pelo Comitê de Política Monetária (Copom), retomaram o apetite do mercado para novas ofertas de fundos imobiliários (FIIs).
No fim de junho, a nona emissão de cotas do CSHG Logística (HGLG11), que tem o maior número de investidores do segmento (350 mil), movimentou quase R$ 1,6 bilhão. No mesmo período, o FII de shopping centers XP Malls (XPML11) levantou R$ 937,5 milhões em duas emissões em sequência, e atraiu 50 mil cotistas. Em julho, a Capitânia Investimentos e a XP Habitat registraram operações que somaram R$ 600 milhões.
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A EQI Investimentos está estreando nos fundos de tijolo com a captação para um projeto de imóveis de alto padrão em Santa Catarina.
Segundo Ettore Marchetti, CEO da EQI Asset, a casa planeja investir em projetos em São Paulo e no Rio de Janeiro. “Não vejo esgotamento desses mercados. Tivemos um período de poucos lançamentos nos últimos trimestres por causa da Selic alta, mas, com os juros em baixa, os projetos mais rentáveis vão voltar”, disse ao jornal Valor Econômico.
Entre ofertas de tijolo e papel, no período, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) avalia mais de R$ 4,5 bilhões, sem contar ofertas de Fundo de Investimento em Cadeias Agroindustriais (Fiagro).
A Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) estima R$ 10,9 bilhões em operações do mercado até julho, entre ofertas registradas, com esforços restritos e de rito automático ou ordinário. No ano de 2022, a movimentação foi de R$ 24,7 bilhões.
Ifix na melhor
Em julho, o principal índice do setor de FIIs, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix), atingiu os 3,2 mil pontos, no maior nível desde dezembro de 2019.
Outro ponto que pode potencializar os FIIs é a recomposição dos preços, com a revisão do valor dos imóveis que é realizada anualmente.
Retomada de FIIs de tijolos
O setor de FIIs de tijolos, com imóveis físicos na carteira, tem se sobressaído sobre o de papel, que têm ativos de crédito no portfólio.
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Muito disso, segundo especialistas, vem da queda da taxa Selic. Isso porque as carteiras de fundos de tijolos portfólios são compostas por ativos físicos, que tendem a se valorizar nesse cenário, com um retorno positivo de aluguéis.
Outras instituições que começaram a usufruir do novo cenário são BTG Pactual (BPAC11), Capitânia Malls, entre outras.
Historicamente, o prêmio dos fundos de tijolo em relação às Notas do Tesouro Nacional série B (NTN-B) de dez anos oscila entre 1,5 e 2 pontos percentuais, mas a diferença atual, da ordem de 3,5 pontos, está deslocada, segundo Michel Wurman, que lidera a área de ativos imobiliários do BTG Pactual, em entrevista ao jornal Valor Econômico.
Wurman diz que esse dado se junta com outro: “Em ciclos de queda de juros passados, a valorização média [das carteiras com imóveis] foi de 20%. Há uma boa camada para andar, daí a confiança na recuperação, olhando só para o fator técnico.”
O BTG tem no radar a 12ª emissão de seu fundo de logística, o BTLG11, para levantar quase R$ 600 milhões.
