O mercado imobiliário corporativo brasileiro manteve trajetória positiva no primeiro trimestre de 2026, impulsionado pela demanda por ativos de maior qualidade e pela continuidade da recuperação observada ao longo do ano passado.
Na região central de negócios (CBD) de São Paulo, os escritórios Classe A e A+ registraram absorção líquida de 62.555 metros quadrados entre janeiro e março. Os destaques ficaram para as regiões da JK, Marginal Pinheiros e Chucri Zaidan, que concentraram boa parte da demanda por espaços corporativos premium.
O preço médio pedido encerrou o trimestre em R$ 138,35 por metro quadrado ao mês, desacelerando em relação ao trimestre anterior. A Faria Lima permaneceu como a região mais valorizada da cidade, com aluguel médio de R$ 290,06 por metro quadrado. Já JK e Pinheiros registraram os maiores avanços, atingindo R$ 281,71/m² e R$ 221,90/m², respectivamente.
A taxa de vacância encerrou o período em 11,38%, impulsionada pela redução de espaços vagos em JK, Pinheiros e Chucri Zaidan. Em contrapartida, Paulista e Berrini registraram aumento da vacância em razão da entrada de novos empreendimentos. O trimestre contou ainda com a entrega de 17.745 metros quadrados de novo estoque, concentrado nessas duas regiões.
Apesar da melhora dos indicadores, a expectativa é de ampliação da oferta ao longo do ano. Após um 2025 marcado por entregas abaixo do inicialmente projetado, o pipeline de 2026 prevê novos empreendimentos principalmente em Chucri Zaidan, Chácara Santo Antônio, Pinheiros, Rebouças e Itaim.
Rio de Janeiro mantém recuperação gradual
No Rio de Janeiro, o mercado de escritórios também apresentou evolução positiva. A absorção líquida alcançou 11.335 metros quadrados no primeiro trimestre, dando continuidade ao processo de recuperação observado ao longo de 2025.
As regiões do Centro, Orla e Porto registraram saldo positivo de ocupação, enquanto Cidade Nova apresentou resultado negativo. O preço médio pedido permaneceu estável em R$ 79,19 por metro quadrado ao mês, com a Zona Sul mantendo a liderança entre as regiões mais valorizadas, com aluguel médio de R$ 160,00/m².
Mesmo com a melhora gradual da demanda, a taxa de vacância segue elevada, encerrando o trimestre em 25,40%, reflexo da oferta acumulada nos últimos anos e da escassez de novos empreendimentos desde 2018.
Galpões logísticos mantêm fundamentos robustos
O segmento de galpões logísticos e industriais de alto padrão permaneceu como um dos principais destaques do mercado imobiliário nacional.
A absorção líquida nacional atingiu 360.027 metros quadrados no primeiro trimestre, mesmo diante da entrega de 202.339 metros quadrados de novo estoque. São Paulo respondeu por aproximadamente 75% da absorção total, enquanto Minas Gerais voltou a apresentar forte desempenho, com 86.605 metros quadrados absorvidos. O Rio de Janeiro foi a principal exceção, registrando resultado negativo no período.
A elevada demanda contribuiu para a redução da taxa nacional de vacância para 5,62%, ao mesmo tempo em que os preços pedidos avançaram para R$ 28,94 por metro quadrado ao mês. Em São Paulo, o valor médio alcançou R$ 32,59/m².
Atualmente, o mercado conta com 1,49 milhão de metros quadrados em construção, sendo 85% desse volume concentrado em São Paulo.
Carteira de FIIs supera o IFIX
A carteira recomendada de fundos imobiliários acompanhada pelo Safra voltou a apresentar desempenho superior ao IFIX.
Desde 8 de maio, a carteira registrou variação de -1,16%, ante queda de -1,88% do índice, gerando alfa positivo de 0,72 ponto percentual. Os principais destaques de desempenho foram KNCR11, com valorização de 0,91%, TRXF11, que avançou 0,69%, e GARE11, com alta de 0,04%.
No acumulado de 12 meses, a carteira apresenta valorização de 12,81%, acima dos 12,23% registrados pelo IFIX. Desde o lançamento da estratégia, em dezembro de 2019, o retorno acumulado alcança 46,66%, frente a 30,61% do índice de referência, resultando em um alfa de 16,05 pontos percentuais.
Ajustes para junho
Para junho, o Safra realizou ajustes pontuais na carteira e reforçou uma postura mais defensiva diante da perspectiva de juros elevados por mais tempo.
O banco zerou sua posição em VISC11, reduzindo a exposição ao segmento de shopping centers após um período de desempenho inferior ao índice. A avaliação é que o setor tende a ser mais impactado pelo atual patamar de juros.
Outra alteração foi a redução da participação em HGLG11. Segundo o Safra, o fundo apresenta potencial de valorização mais limitado nos níveis atuais de preço, negociando acima da média observada para o segmento logístico.
Em contrapartida, a instituição ampliou a exposição ao KNUQ11, buscando aumentar a participação em ativos indexados ao CDI e capturar retornos mais atrativos em um ambiente de Selic elevada. O fundo também se destaca pela consistência apresentada na carteira e pela qualidade de seus ativos.
O Safra ainda elevou a posição em GARE11, sustentado por uma tese diversificada entre renda urbana e logística. A qualidade do portfólio, a previsibilidade dos resultados e a diversificação das receitas foram apontadas como fatores que reforçam o caráter defensivo do fundo diante do cenário atual.
