Mesmo com a Selic em queda, após mais um corte da taxa básica de juros pelo Copom em 8 de maio — ainda que em menor magnitude —, os juros futuros continuaram elevados. Com isso, a carteira de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) da maioria dos FIIs de papel sofreu remarcação positiva nas taxas médias do portfólio, com leve queda no valor patrimonial, segundo a EQI Research.
Uma das formas de se obter o valor patrimonial de um fundo de papel é precificando os CRIs do portfólio em função da diferença entre a taxa de emissão deste CRI e a Nota do Tesouro Nacional Série B (NTN-B) no momento da emissão.
Carolina Borges, analista de Fundos Imobiliários da EQI Research, explica que se a NTN-B sobe, para manter a diferença constante, a taxa do CRI também sobe. Para que isto ocorra, o valor do papel cai: para conseguir entregar um retorno maior, o preço deve ser menor. Isso faz com que o valor patrimonial dos FIIs de papel sofra esta remarcação negativa, que será mais evidente quanto maior for o prazo médio (duration) da carteira.
“Mesmo assim, a volatilidade no mercado dos FIIs de recebíveis é menor do que nos FIIs de tijolo, fazendo com que o segmento seja mais resiliente e, de certa forma, previsível“, avalia.
Melhores FIIs de papel de maio
Visando direcionar as melhores oportunidades para o mês de maio, a EQI Research divulgou os quatro FIIs de papel preferenciais para aportes, independentes da carteira recomendada.
Para a casa, os fundos recomendados são as melhores opções para aqueles que buscam renda mensal, risco moderado e compras oportunísticas. Veja os melhores FIIs de papel do momento:
| Fundo Imobiliário (FII) | P/VP | Dividend Yield (últimos 12 meses) | Estratégia | |
| CPTS11 | 0,92 | 10,58% | Exposição ao IPCA e ganho de capital | |
| EQIR11 | 0,91 | 13,51% | Exposição ao IPCA e ganho de capital | |
| KNIP11 | 0,99 | 9,82% | Exposição ao IPCA com baixo risco de crédito | |
| VCJR11 | 0,96 | 11,80% | Exposição ao IPCA e ganho de capital |
Destaques do período
O tema da dinâmica de marcação a mercado também foi destaque nos “Comentários do Gestor” do HGCR11, aponta a EQI Research.
“A gestão evidenciou o comportamento histórico do prêmio da carteira de CRI e da NTN-B de vencimento próximo a duration do Fundo. Com isso, o HGCR atingiu o maior prêmio da carteira da sua história, a IPCA + 9,3%, frente a IPCA + 8,8% do mês anterior.“
A EQI Research estima uma rentabilidade de proventos de 11,7% para o HGCR nos próximos 12 meses, e reforça a recomendação de compra até o preço-teto de R$ 105.
O KNHY11 realizou a recompra total das operações compromissadas reversas, no volume de R$ 158 milhões, zerando a alavancagem. A movimentação era prevista como parte da destinação de recursos da última oferta, observa a casa.
A gestão do KNSC11 destacou dois movimentos no mês: o BLMG11 (CRI CD Via Varejo), que se trata de “um centro de distribuição de excelente padrão construtivo avaliado em R$ 517 milhões”, locado originalmente para a Casas Bahia (BHIA3) desde 2015. No momento o galpão está sublocado para outra varejista, mas são os recebíveis da locação da companhia que compõem o lastro do CRI.
Em seguida, o CRI Desenvolvimento Extrema, que teve a carência de dois meses no CRI aprovada, com o intuito de dar flexibilidade para o proprietário concluir o processo de locação do imóvel, recém entregue.
Por fim, o VGHF11 realizou algumas considerações sobre as alocações realizadas no mês de março no CRI VGRI Mezanino e em cotas do FII VGRI11.
