O HCTR11, Fundo Imobiliário Hectare CE, é um dos FIIs mais populares listados na B3. E ganhou o noticiário ao despencar quase 20% (19,27% para ser exato) em um único dia após anunciar uma redução drástica dos dividendos.
Os proventos distribuídos pelo fundo foram de R$ 0,50 para R$ 0,17 por cota. E os investidores, claro, se alarmaram.
Mas será que a queda é indicativo de compra ou de venda? Para a EQI Research, a recomendação do fundo é de venda. E nós explicamos por que. Acompanhe!
HCTR11: um fundo de papel com foco em CRIs
O Fundo Imobiliário Hectare CE, também conhecido como HCTR11, é um fundo de investimento imobiliário de tipo indefinido. Isso significa que ele não tem uma orientação específica para a aplicação de seus recursos, mas a preponderância de seus investimentos se concentra em CRIs.
O fundo é gerido pela Hectare e tem como administradora a Vórtex. Apenas a auditoria contábil é feita por um agente externo.
O fundo foi constituído no modelo de condomínio fechado e tem prazo de duração indeterminado.
Já em relação à classificação ANBIMA, o fundo é enquadrado como sendo de gestão ativa e de segmento “outros”.
Atualmente, o fundo conta com um valor patrimonial de R$ 2,5 bilhões e um mais de 208 mil cotistas.
A taxa de administração do fundo é de 0,06% ao ano sobre o patrimônio do fundo, limitada ao valor mínimo de R$ 5 mil por mês corrigido pelo IGP-M.
A taxa de gestão é de 0,99% ao ano sobre o patrimônio líquido do fundo.
Além disso, o fundo cobra uma taxa de controladoria de 0,15% ao ano sobre o patrimônio líquido do fundo, com uma cobrança mínima de R$ 5 mil.
Características do HCTR11
O objetivo do HCTR11 é comprar imóveis ou títulos imobiliários para lucrar com a valorização, e assim remunerar seus cotistas.
A carteira do fundo é composta principalmente por CRIs, títulos de crédito emitidos por securitizadoras que representam direitos creditórios imobiliários.
Os CRIs são considerados um investimento de renda fixa, mas têm características de renda variável, pois são indexados ao IPCA ou à taxa Selic.
O fundo também pode investir em outros ativos imobiliários, como imóveis físicos, cotas de outros fundos imobiliários e Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs).
No entanto, esses investimentos representam uma parcela menor da carteira.
Histórico de cotação do HCTR11
O histórico de cotação do HCTR11 é marcado por fortes oscilações.
Após seu IPO, em julho de 2019, a cota do fundo subiu 70% em apenas dois meses, alcançando o valor de R$ 172,00.
No entanto, a queda que se seguiu foi ainda mais acentuada, com as cotas despencando 46% nos quatro meses seguintes.
A cotação do fundo atingiu um fundo de R$ 92 em março de 2020, em meio à crise da pandemia.
Desde então, a cota vinha se recuperando, mas entrou em declínio novamente.
O HCTR11 performa com baixa este ano de 64,05%. A cotação começou 2023 na casa dos R$ 100,80 e atualmente está em R$ 37.
Distribuição de dividendos do HCTR11
Apesar do histórico de cotação turbulento, o HCTR11 sempre se destacou pelo alto pagamento de dividendos, pelo menos até o último anúncio.
Os maiores proventos foram recebidos em novembro de 2020, com um DY total de 1,74%. Logo após vem setembro do mesmo ano, com 1,70%.
Dezembro, agosto e outubro de 2020 completam a lista, com 1,65%, 1,64% e 1,58% respectivamente.
Mas o atual dividendo do HCTR11 foi de R$ 0,17 por cota, anunciado em setembro de 2023, com um dividend yield de 0,37% com base na cotação de R$ 46 da data com (09/23).
Performance do HCTR11
HCTR11 despencou 19% após redução de 66% nos dividendos
O HCTR11 despencou mais de 19% na bolsa brasileira após a gestora anunciar na sexta-feira (8) uma redução de 66% nos dividendos mensais distribuídos aos cotistas.
A cota do fundo fechou o dia negociada a R$ 37, próximo às mínimas do ano. Em julho, o valor distribuído foi de R$ 0,50; em agosto, foi de R$ 0,17.
A gestora diz que a redução é temporária, mas os cotistas criticam. Eles afirmam que a medida é um descaso com os investidores e que pode prejudicar a liquidez do fundo.
O que explica a queda do HCTR11
Vale lembrar que o HCTR11 e alguns outros fundos listados na bolsa receberam recentemente uma censura pública da B3 por conta de atraso na divulgação de suas demonstrações financeiras deste ano.
As demonstrações deveriam ter sido entregues até março, mas até julho os documentos não haviam sido apresentados. Com isso, houve censura e as demonstrações foram divulgadas sem a chancela da auditoria. “Isso quer dizer que o auditor se abstém de responsabilidade sobre os números apresentados”, explica Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research.
A administradora alega que o fundo está precisando repor prejuízos contábeis decorrentes de inadimplências e pedidos de recuperação judicial. “O saldo contábil está negativo e o fundo precisa compensar isso, para garantir sua sustentabilidade”, diz Carolina.
O fundo não especificou quais ativos do portfólio foram remarcados para baixo. Mas o FII é um dos que sofreu com a inadimplência da Gramado Parks, grupo de turismo, hotelaria e multipropriedades, além da inadimplência dos empreendimentos Therma de São Pedro, Aquan Prime e Gramado Bela Vista.
A explicação da gestora
A Hectare diz que a redução é temporária, e está ligada à diminuição do saldo contábil, devido à reavaliação de ativos.
A gestora diz ainda que a regra sobre dividendos é antiga e que a redução não é reflexo da saúde da carteira.
O que dizem os cotistas
Alguns cotistas questionam o motivo da administradora, no caso, a Vórtex, ter aplicado a regra de dividendos só agora.
Outros pedem redução da taxa de administração da gestora.
Queda do HCTR11 é oportunidade de compra?
Carolina Borges, da EQI Research, reforça recomendação de venda do fundo HCTR11.
“Apostar na compra seria um risco muito alto para um potencial retorno considerado extremamente baixo”, afirma.
Além disso, o fundo teve um prejuízo contábil que causou uma redução de 70% na distribuição de dividendos.
A especialista também reforça que a recomendação de venda é válida mesmo para investidores que compraram o fundo a preços baixos.
“Os investidores que por ventura ainda estejam posicionados no HCTR11, devem entender que o desafio ali é muito grande”, completa.
Pelo que foi visto, o tempo para a eventual recuperação do fundo, se é que vai acontecer, pode não ser compensador no quesito do custo de oportunidade.
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