Os Fundos Imobiliários estão fazendo aniversário: neste domingo (25), completaram-se 30 anos da promulgação da lei, pelo então presidente Itamar Franco, que permitiu a operação dessa modalidade de investimentos. Para marcar os 30 anos de FIIs, neste texto vamos mostrar a importância do investimento dentro do mercado de Renda Variável e também dentro do mercado imobiliário.
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30 anos de FIIs: como tudo começou
Os Fundos Imobiliários que operam no Brasil foram inspirados nos REITs norte-americanos. Sigla para “Real Estate Investment Trust”, ou fundo de investimento imobiliário em tradução livre, os REITs atuam num formato um pouco diferente, mas a ideia é parecida: permitir que um ativo imobiliário possa ser incorporado ao patrimônio de um fundo, constituído com CNPJ à parte, que por sua vez pode dividir esse patrimônio em cotas, que passam a ser negociadas em bolsa de valores como se fossem ações.
Os FIIs passaram a operar na prática em 1994, após a regulamentação do setor pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários). Na época, só era permitida a operação dos chamados fundos de tijolo, ou seja, cujo patrimônio é formado por imóveis reais. Um dos fundos iniciais dessa modalidade, o Memorial Office (FMOF11), permanece em operação até hoje.
Com o passar dos anos, o mercado foi se consolidando com novas modalidades:
- Fundos de tijolo – são os fundos que, como citamos acima, detêm a propriedade de imóveis e faturam com o recebimento de aluguéis. Esses fundos, por sua vez, podem ser:
- Logísticos: galpões usados por grandes empresas do varejo para armazenamento de estoques e distribuição às lojas.
- Lajes corporativas: edifícios de escritórios.
- Shopping center: grandes centros de compras.
- Outros: o mercado brasileiro conta com alguns fundos de tijolo que investem em setores mais específicos, como hotéis, agências bancárias, edifícios ocupados por instituições educacionais e até mesmo hospitais e cemitérios privados. Há também fundos que investem em imóveis rurais, como fazendas e silos de armazenamento, mas o setor tem uma modalidade própria de fundo, o Fiagro, espécie de fundo imobiliário específico para o setor do agronegócio.
- Fundos de papel – também chamados de fundos de recebíveis, eles não investem em imóveis, mas em títulos de crédito, como o CRI (Certificado de Crédito Imobiliário) e a LCI (Letra de Crédito Imobiliário). Neste caso, o fundo compra o papel com desconto e passa a ter o direito ao recebimento dos valores devidos pelo emissor do título aos compradores.
- Fundos de fundos – chamados de FOFs, por causa da tradução em inglês (“funds of funds”), investem em cotas de outros Fundos Imobiliários, de olho nos proventos oferecidos e na possibilidade eventual de lucro na venda das cotas.
- Híbridos – fundos que investem tanto em imóveis diretamente quanto em certificados de recebíveis do setor.
Em 2012, quando o número de investidores em Fundos Imobiliários chegou a 100 mil, a B3 criou o IFIX, índice que mede a movimentação do mercado. Hoje, há mais de 900 fundos em operação no mercado, sendo 443 listados na bolsa, com mais de 2 milhões de cotistas.
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30 anos de FIIs: como está o mercado hoje
Para Carol Borges, analista de FIIs da EQI Research, o grande mérito dos Fundos Imobiliários é servir como uma espécie de ponta de entrada para o investidor no mercado de investimentos e democratizar o acesso ao mercado imobiliário.
“O brasileiro já está acostumado à ideia de obter renda via imóveis, é um hábito antigo, mas, no mercado tradicional, é preciso acumular renda para ter um apartamento ou casa e viver de aluguel. E os FIIs, como a gente vê pelo crescimento do mercado nos últimos anos, facilitam a busca dessa renda passiva sem a necessidade de um investimento tão grande”, afirma a especialista.
Esse acesso, agora, não fica limitado à aquisição de pequenas propriedades, mas pode incluir a participação em imóveis de alto padrão. “Qualquer pessoa com uma pequena reserva financeira pode adquirir participações em imóveis locados a grandes varejistas ou em shopping centers de altíssima qualidade, sendo que antes investir no mercado imobiliário significava ter no mínimo centenas de milhares de reais para adquirir um pequeno apartamento!, completa.
Vale lembrar, por exemplo, que a EQI Research lançou a Carteira 200, com a meta de acumular patrimônio a partir de investimentos mensais de R$ 200 e mais o faturamento com os dividendos provenientes dessas cotas.
Além disso, lembra Carol, os Fundos Imobiliários ampliaram a possibilidade de investimentos, ao permitir às empresas e incorporadoras a captação de recursos de forma mais barata do que com empréstimos tradicionais. “Com o aumento da emissão de CRIs e a possibilidade de aquisição desses títulos pelos fundos de papel, os FIIs passaram a representar uma parte importantíssima do mercado imobiliário brasileiro, inclusive financiando parte do crescimento desse mercado”, aponta a analista.
30 anos de FIIs: vantagens e cuidados
Mas, claro, nem tudo são flores num mercado de Renda Variável, ou seja, que oferece a possibilidade de maior rentabilidade, mas sem garantia e sujeito à volatilidade do mercado financeiro. “O investidor precisa entender que está aplicando seu dinheiro em ativos negociados em bolsa de valores, que estão sendo o tempo todo precificados”, aponta Carol Borges, da EQI Research.
Ela lembra que o mercado imobiliário tradicional é menos volátil, embora apresente menor liquidez, e que o investidor deve estar atento para não tomar decisões precipitadas que podem se revelar errôneas.
“Uma queda pontual de um ativo por causa de uma rescisão antecipada, por exemplo, pode reduzir momentaneamente o valor de mercado do fundo, mas não muda os fundamentos, e ele pode acabar vendendo as cotas com prejuízo sem entender muito bem o que está acontecendo”, explica a analista.
Assim, Carol recomenda que os FIIs não sejam vistos somente como um investimento de curto prazo, apesar da possibilidade de lucro com a revenda de ativos, mas como a possibilidade de construção de patrimônio e recebimento de renda passiva, a partir dos dividendos que os fundos em geral distribuem mensalmente, isentos do Imposto de Renda.
A Carteira Recomendada da EQI Research, com dez fundos bem posicionados no mercado, com ativos de qualidade e boa combinação entre rentabilidade e pagamento de dividendos, serve como uma das opções para análise do investidor.
Outra ferramenta interessante é a Planilha de Checklist de FIIs, que permite observar, dentro das características de cada fundo, as melhores opções do mercado de acordo com o perfil de quem está investindo.
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