Entre as várias possibilidades do mercado de Fundos Imobiliários, os imóveis residenciais ainda formam um mercado pouco explorado, mas que pode se mostrar bastante rentável ao longo dos próximos anos.
Dentro do cenário restrito dos FIIs de imóveis residenciais, um dos principais players hoje é a Vectis, que atua na gestão de dois fundos que exploram esse setor: o Vectis Juros Real ($VCJR11) e o Vectis Renda Residencial ($VCRR11).
Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research, recebeu Laercio Boaventura, gestor da Vectis, que defendeu a importância do mercado de FIIs como uma opção mais vantajosa de obter renda com imóveis sem o ônus de lidar com a propriedade e o mercado de aluguéis.
“O brasileiro ainda tem a mania de comprar o tijolo, de querer ver, ter a posse. Mas, na verdade, se você comprar um apartamento para investir e não consegue alugar, vai ficar sem renda nenhuma. Quando você faz parte de um pool que detém centenas ou milhares de apartamentos, é improvável que todos fiquem vazios, nem na pandemia isso aconteceu. Algum dividendo você vai receber”, explica o gestor.
FIIs de imóveis residenciais: VCJR11
O fundo Vectis Juros Real ($VCJR11) é um fundo de recebíveis que opera com a aquisição de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), LCIs (Letras de Crédito Imobiliário), LHs (Letras Hipotecárias) e outros ativos financeiros ligados ao setor. A média de rendimento desses ativos, em agosto, era de IPCA + 8,5% ano ano.
Hoje com patrimônio de R$ 1,43 bilhão, o equivalente a R$ 96,94 por cota, o fundo tem o objetivo de acompanhar a rentabilidade dos títulos NTN-B (títulos do Tesouro Direto atrelados ao IPCA) com spread de 1% a 3% ao ano.
Os ativos adquiridos pelo VCJR11 são emitidos por construtoras e incorporadoras durante a fase de construção do projeto e começam a ser quitados a partir do momento em que as unidades começam a ser vendidas.
Boaventura explica que a Vectis, pela experiência de seus sócios na montagem de operações de crédito estruturado, atua com garantias para cada fase específica do projeto, a fim de atenuar o risco de inadimplência. “Mas no nosso caso, até por nossas escolhas, o que acontece é o contrário: as vendas são muito boas e a incorporadora consegue encurtar o prazo de quitação”, explica o gestor.
O fundo fechou o pregão da B3 desta quarta-feira (13) negociado a R$ 91,15, o que representa um desconto de quase 6%. Nesta quinta-feira (14), paga R$ 0,55 de dividendos por cota referente aos resultados de agosto.
““O investidor tem que entender que Fundos Imobiliários são um instrumento de proteção patrimonial, não só de obtenção de renda por dividendos. E hoje a gente enxerga um potencial de ganho de capital grande por causa desse desconto. É bom saber sempre a hora boa de entrar em um investimento, e o momento agora é de subida”, defende Boaventura.
FIIs de imóveis residenciais: VCRR11
O Vectis Renda Residencial ($VCRR11) atua num outro formato de investimento, a partir da aquisição de prédios inteiros, ou de subcondomínios, em que a gestora tem agentes para gerenciar as locações, tanto em contratos típicos de longa duração, tradicionais no mercado imobiliário, quanto nas opções “short stay”, para estadas por período determinado para turismo, negócios ou até mesmo tratamentos médicos.
Em comum, são prédios de alto padrão, recém-construídos pela Cyrela ($CYRE3) e adquiridos ainda na planta pelo fundo – mas com um contrato de renda garantida pela construtora por mais alguns meses, até a entrega final de todas as unidades.
Ao todo são quatro imóveis, todos em São Paulo, em regiões de fácil acesso aos centros financeiros (Avenida Paulista, Avenida Faria Lima) e à região do Parque do Ibirapuera, próximos a universidades, hospitais e clínicas médicas. Ainda é um fundo de porte relativamente pequeno, com R$ 256 milhões de patrimônio, ou R$ 128,25 por cota, e negociado com um grande desconto: fechou na quarta-feira a R$ 77,95, ou 39,22% a menos que o valor patrimonial.
A ocupação dos imóveis tem girado em torno de 70%, já o suficiente para obter boa rentabilidade – em setembro, a distribuição de dividendos será de R$ 0,69 por cota. “Com 65% de ocupação o empreendimento já dá lucro. Hoje ela está perto de 70%, mas nosso objetivo é atingir os 80% para garantir uma boa margem de renda”, explica o gestor.
Por fim, Laércio Boaventura reitera sua defesa da vantagem dos FIIs para o mercado imobiliário tradicional. “Nos EUA há décadas o segmento residencial é muito relevante para os REITs (equivalente norte-americano aos FIIs), enquanto no Brasil ainda há muita resistência, porque o investidor gosta do tijolo, do sentir, da posse. Mas o segmento de exploração do aluguel residencial traz para o investidor uma série de vantagens importantes. Primeiro: não paga imposto de renda; não tem a dor de cabeça de cuidar do aluguel, e todo mundo que tem imóvel já teve ou conhece alguém que já teve problemas com inquilino. Depois, o rendimento: o aluguel vai render no máximo 6% ao ano, enquanto nos Fundos Imobiliários a gente consegue facilmente algo perto de 8%”, conclui o gestor da Vectis sobre os FIIs de imóveis residenciais..
