Para o investidor imobiliário, a escolha entre investir em ações de empresas de shoppings ou em fundos imobiliários (FIIs) de shoppings é uma dúvida comum. Ambas as opções envolvem o mercado de shopping centers, mas oferecem características e retornos diferentes.
Para determinar a melhor opção para o portfólio, é fundamental, antes de mais nada, compreender as diferenças entre essas alternativas.
A escolha entre elas depende de diversos fatores, como o perfil de risco do investidor, o objetivo de curto ou longo prazo e a necessidade de liquidez. Portanto, antes de tomar uma decisão informada, é essencial analisar as características de cada investimento.
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O que são ações de empresas de shoppings?
As ações de empresas de shoppings são títulos de propriedade de empresas como Multiplan ($MULT3), Iguatemi ($IGTI11) e Allos ($ALOS3), que compram, desenvolvem, gerenciam e vendem shoppings para gerar lucros para seus acionistas.
Uma das vantagens desse modelo é a possibilidade de crescimento por meio da aquisição e expansão de empreendimentos, além da diversificação de receita com estacionamento, aluguel de espaços comerciais e publicidade.
Outro ponto importante é que empresas listadas na bolsa têm maior flexibilidade para levantar capital e investir em novos projetos. Elas podem, por exemplo, vender ativos já maduros para realocar o capital em oportunidades mais rentáveis, algo que os FIIs não podem fazer com a mesma liberdade.
No entanto, as ações estão mais sujeitas à volatilidade do mercado e a fatores macroeconômicos, como taxa de juros e desempenho do setor varejista.
O que são FIIs de shoppings?
Os fundos imobiliários de shoppings funcionam como um investimento coletivo, no qual os investidores compram cotas de um fundo que detém participação em diferentes empreendimentos. Exemplos de FIIs desse setor incluem XP Malls ($XPML11), HSI Malls ($HSML11) e Hedge Brasil Shopping ($HGBS11).
Uma das principais vantagens dos FIIs é a distribuição periódica de rendimentos, geralmente mensais, que são isentos de imposto de renda para pessoa física. O lucro vem dos aluguéis pagos pelos lojistas e outras receitas operacionais dos shoppings. Além disso, os FIIs tendem a ser menos voláteis do que as ações e são influenciados principalmente pelo valor dos imóveis e pelos contratos de locação.
No entanto, os fundos imobiliários possuem menor flexibilidade de crescimento em comparação às empresas de shoppings, já que são obrigados a distribuir pelo menos 95% do seu lucro líquido aos cotistas. Isso limita a capacidade de reinvestimento em novos empreendimentos sem a necessidade de novas emissões de cotas.
Mas afinal, qual dos dois?
Recentemente, o XPML11, que integra a carteira recomendada de FIIs da EQI Research, adquiriu uma participação no Jundiaí Shopping, em parceria com a Multiplan, por quase R$ 28 mil por metro quadrado.
Ao comparar com o preço atual do fundo na bolsa, que estava em cerca de R$ 17 mil por metro quadrado em 18 de março, é possível perceber um desconto de aproximadamente 35%. Esse dado sugere que o mercado de shopping centers está avaliando os imóveis a preços mais altos do que os FIIs de shoppings estão sendo negociados atualmente.
O que está mais barato?
A análise de qual opção está mais barata envolve uma métrica chamada cap rate (taxa de capitalização), que compara a receita operacional gerada pelos ativos ao seu valor de mercado. Para ilustrar, o cap rate do HGBS11, outro fundo imobiliário da EQI Research, está na faixa de 12,5% a 13% ao ano. Quando observamos as empresas de shoppings listadas, como Allos, Multiplan e Iguatemi, os cap rates são semelhantes.
Carolina Borges, analista da EQI Research, aponta que, por algum tempo, as ações dessas empresas de shopping estavam sendo negociadas a cap rates mais altos, indicando que as ações estavam mais baratas. Contudo, essa diferença tem diminuído, e hoje não há uma grande assimetria entre os preços das ações e dos FIIs.
O que faz sentido para o seu portfólio?
A escolha entre ações de empresas de shoppings e FIIs depende principalmente do objetivo do investidor. As empresas de shoppings, como Multiplan e Iguatemi, têm maior flexibilidade para adquirir, desenvolver e vender ativos, o que pode gerar crescimento no valor da ação e retornos superiores ao longo do tempo.
Já os FIIs têm uma estratégia mais voltada para a geração de renda passiva, distribuindo uma porcentagem maior do lucro proveniente dos aluguéis aos cotistas, mas com um crescimento mais limitado.
Se o investidor busca renda imediata, os FIIs de shoppings tendem a ser uma escolha mais adequada. Por outro lado, aqueles que acreditam no crescimento das empresas de shoppings podem optar pelas ações, que oferecem maior potencial de valorização no longo prazo. A qualidade do portfólio de cada ativo também é um fator importante a ser considerado na decisão.
Em relação à questão sobre a assimetria de preços entre as ações e os FIIs de shoppings, Carolina Borges esclarece: “Eu vejo que não. Cada um com as suas características e objetivos diferentes, mas existe espaço para ambas as estratégias no seu portfólio”.
Ou seja, depende dos objetivos do investidor e da estratégia que ele deseja adotar, sendo possível combinar ambos os tipos de investimento em um portfólio diversificado.
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