Após cinco meses seguidos de baixas e uma ansiedade crescente entre investidores, os fundos imobiliários finalmente voltaram a valorizar no mês de fevereiro. Isso significa que os investidores já começam a se animar e perguntar quais as melhores oportunidades no mercado imobiliário.
O Ifix, principal índice de referência para a classe no Brasil, subiu 3,34% e mostrou sinais de recuperação, interrompendo uma sequência negativa que vinha desde setembro do ano passado.
Essa reviravolta abriu espaço para ganhos expressivos em diversos segmentos de FIIs e renovou a confiança do mercado. E o contexto positivo continua em março.
Oportunidades no mercado imobiliário: onde procurar?
Ao observar o mercado imobiliário, os fundos de tijolo se destacam como uma das melhores oportunidades no momento. No entanto, é essencial saber onde focar a atenção para aproveitar essas chances.
Nos últimos 12 meses, o valor patrimonial (VP) dos FIIs permaneceu relativamente estável, mas a relação P/VP sofreu uma queda expressiva.
O gráfico abaixo, com a linha traçada em janeiro de 2024, mostra claramente que o P/VP dos FIIs indicados diminuiu substancialmente. A maior parte dessa mudança é atribuída à queda no valor de mercado das cotas, não a uma deterioração dos ativos em si.
Relação P/VP de sete FIIs de tijolo nos últimos 3 anos
Vale destacar que nenhum desses FIIs enfrenta problemas estruturais, alavancagem descontrolada, vacância prolongada ou enfraquecimento dos fundamentos da carteira imobiliária.
Mesmo as reavaliações patrimoniais, que tendem a ser desfavoráveis em cenários de juros elevados como o atual, tiveram impactos limitados no último ciclo.
Portanto, a queda no P/VP – apesar de ser alvo de críticas – foi majoritariamente impulsionada pela desvalorização das cotas no mercado, e não por um desgaste dos imóveis.
Expectativa de juros altos
Um dos fatores principais que têm afastado os investidores dos FIIs é a expectativa de juros altos. No ano passado, quando o mercado percebeu que os juros permaneceriam elevados por mais tempo, os FIIs sofreram queda. Porém, à medida que o ciclo de alta das taxas de juros chegar ao fim, é provável que vejamos uma recuperação no valor de mercado desses fundos.
Carolina Borges, analista da EQI Research, aponta que essa discrepância entre o valor real dos imóveis e o preço dos FIIs apresenta uma das melhores oportunidades de investimento no mercado. Para investidores que buscam qualidade com desconto, essa é uma janela promissora.
Quais são os melhores FIIs de tijolo?
Os exemplos abaixo reforçam a tese de que os FIIs de tijolo estão sendo negociados a preços muito abaixo do valor real dos ativos imobiliários. Enquanto o mercado físico de imóveis continua aquecido e com preços em alta, os FIIs oferecem acesso a esses mesmos ativos com descontos expressivos e potenciais retornos mais elevados.
A tabela apresentada anteriormente contém a seleção preferida da analista para este momento. Os FIIs recomendados incluem imóveis logísticos situados nas regiões mais demandadas de São Paulo e outras grandes capitais, além de escritórios com alta taxa de ocupação e contratos com grandes empresas.
Também há lojas de rua estrategicamente posicionadas para atender às necessidades dos inquilinos, com contratos longos e imóveis projetados sob medida, e shopping centers localizados em diversas regiões do Brasil.
Esses são ativos que, segundo explica Carolina, dificilmente os investidores individuais teriam acesso em grande escala – e muito menos a preços tão atrativos.
Carteira Investidor Imobiliário
Essa seleção faz parte da carteira Investidor Imobiliário, que a própria Carolina Borges, Head e analista da EQI Research gerencia e que está disponível no aplicativo EQI+.
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