Os FIIs de shopping centers seguem entre os destaques do mercado em 2026, mesmo em um ambiente de juros ainda elevados. Depois de encerrarem 2025 com valorização média ponderada de 25,2%, os FIIs do setor continuam superando o Ifix neste ano, com rentabilidade de 2,91%.
Para o Itaú BBA, o movimento é uma combinação da melhora operacional dos ativos, do mercado transacional aquecido e de uma atuação mais ativa dos gestores para destravar valor.
“Os Fundos Imobiliários (FIIs) de shopping centers apresentaram uma das melhores performances entre os setores do Índice de Fundos Imobiliários (Ifix), encerrando 2025 com uma valorização média ponderada de 25,2%. Em 2026, os fundos do setor têm mantido o bom momento, com uma rentabilidade acima do Ifix, de 2,91%”, escreveram Larissa Gatti Nappo e Fausto Menezes, analistas do Itaú BBA.
Na avaliação do banco, o bom momento do setor persiste “mesmo em um ambiente de política monetária restritiva”, com os indicadores operacionais ainda mostrando evolução. Em outras palavras, a tese para os FIIs de shopping não depende apenas de uma eventual melhora do cenário macro, mas também da capacidade dos fundos de reciclar portfólio, otimizar capital e capturar ganhos não recorrentes.
Mercado ativo
Com a janela de captações ainda fechada, as aquisições por troca de cotas ganharam protagonismo e mantiveram o volume de negócios aquecido no setor. O Itaú BBA destaca, por exemplo, a 14ª emissão do XPML11, que tinha como foco a aquisição de ativos da Iguatemi e de 9% de participação no Shopping Pátio Higienópolis, fatia que pertencia ao BBIG11.
A oferta do XPML11, inicialmente prevista em R$ 400 milhões, terminou com captação de R$ 622 milhões. Para o banco, o resultado mostra que o apetite dos investidores segue presente, mesmo em um cenário de custo de capital mais alto.
“A oferta, inicialmente prevista em R$ 400 milhões, foi encerrada com uma captação de R$ 622 milhões, evidenciando o apetite dos investidores”, afirma o relatório.
No caso do BBIG11, o movimento vai além. Além da venda de participação no Pátio Higienópolis, o fundo também está em processo de alienação de 9% do Shopping Pátio Paulista, sendo que 4,5% dessa fatia pode ser adquirida pela Iguatemi. A operação ainda será deliberada em assembleia extraordinária, por conta de conflito de interesse.
“Em linhas gerais, observamos transações buscando otimização da sua estrutura de capital, qualificação de ativos e destravamento de valor, resultando em ganhos não recorrentes”, destacaram os analistas.
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BBIG11 em foco
Do lado operacional, a leitura do banco também segue construtiva. Segundo dados da Abrasce citados no relatório, o faturamento do setor alcançou R$ 200,9 bilhões em 2025, alta de 1,2% na comparação anual. Para 2026, a entidade projeta avanço adicional de 1,4%, para R$ 203,7 bilhões.
O Itaú BBA segue com cinco recomendações de compra e quatro neutras entre os nove FIIs de shopping centers cobertos. A principal mudança foi o BBIG11, que teve a recomendação elevada para compra após o início de um ciclo de desinvestimento.
“O BBIG11 iniciou um ciclo de desinvestimento, visando otimizar sua estrutura de capital. Com o portfólio mais qualificado entre os pares e alívio iminente na sua alavancagem, elevamos para compra a recomendação do fundo”, escreveram os analistas.
