A EQI Research ampliou a presença dos fundos de shopping centers na atualização da Carteira Recomendada de FIIs para o mês de outubro, com a entrada do fundo XP Malls ($XPML11) e o foco na projeção de boa rentabilidade para o setor com a proximidade das festas de fim de ano. Agora, o segmento equivale a 15% da carteira, ante 10% em setembro.
Para acomodar o novo ativo, com 7,5% de participação, a casa reduziu a participação de outro fundo de shopping, o Genial Malls ($MALL11), de 10% para 7,5%, e também baixou a participação do fundo de varejo CSHG Renda Urbana ($HGRU11), de 10% para 5%. Os demais fundos tiveram sua participação mantida.
Os dois fundos que tiveram sua participação reduzida foram os de melhor desempenho individual ao longo do mês de setembro: o HGRU teve alta acima de 4% e o MALL11, de 1,53%. Na média, a carteira se valorizou em 0,51%, num mês em que o IFIX, índice de Fundos Imobiliários, permaneceu praticamente estável.
“A taxa do Tesouro IPCA+ (NTN-B) de longo prazo voltou a subir, reflexo da abertura da curva de juros. No entanto, mesmo em um cenário de aversão ao risco mais evidente, os fundos imobiliários seguraram o desempenho levemente positivo. Para outubro, realizaremos algumas alterações nos segmentos, aumentando a participação em FIIs de shoppings e melhorando a diversificação da carteira”, explicou a analista Carolina Borges, especialista em Fundos Imobiliários da EQI Research..
Ela explica que a predileção pelos fundos de shoppings vem dos resultados cada vez mais consistentes apresentados pelo setor, refletidos em aumento de vendas e desempenho operacional. “O final do ano está próximo, quando o volume de vendas também tende a aumentar, aumentando o aluguel complementar pago pelo lojista e o fluxo de pessoas. Sendo assim, optamos por aumentar a participação do segmento na carteira, incluindo XPML11”, aponta Carolna.
O segmento logístico foi o detrator da carteira no mês, mas o cenário foi insuficiente para mexer na exposição da carteira ao setor, mantida em 20%. “Mantivemos nossas recomendações, com destaque para a indicação de quitação de alavancagem do BTLG11, que poderá aumentar marginalmente a receita”, explica.
No caso dos fundos de recebíveis (papel), os ativos recomendados continuam saudáveis e sob acompanhamento. “Reiteramos que os fundos recomendados, especialmente quando adquiridos abaixo do valor patrimonial, têm objetivo de proteção de capital e rentabilidade em linha com o risco assumido”, completa a analista da EQI Research..
Carteira recomendada de FIIs: opção pelo XPML11
Com 10 shopping centers em cidades com mais de 250 mil habitantes, o portfólio do XPML11 apresenta características dominantes e irreplicáveis nas suas regiões. Em conjunto, a carteira do Fundo possui área bruta locável (ABL) de 520 mil m2, mais de 2.500 lojas e diversificação nas principais empresas operadoras de shoppings.
“O XPML11 tem destacado uma demanda crescente por outros serviços oferecidos por um shopping (centro de bem-estar, alimentação, lazer), e vem adaptando o portfólio para atender essas demandas. É o caso da recente expansão concluída no Shopping Cidade Jardim, com 100% de ocupação. O bom desempenho operacional também é refletido em valor de mercado, de modo que nos últimos 12 meses, o retorno acumulado foi de 19%”, explica Carolina Borges.
A especialista destaca que o fundo assinou recentemente compromisso para ampliar sua participação no Plaza Sul Shopping, em São Paulo, de 10% para 20%, por R$ 60 milhões pagos à Allos ($ALSO3). “A transação conta com um retorno esperado de 15% no primeiro ano e 8% a partir do segundo ano”, aponta Carolina.
Carteira recomendada de FIIs: outros destaques
Entre os fundos participantes da carteira, a novidade mais recente foi a aquisição de imóvel educacional no bairro de Perdizes, zona oeste de São Paulo, pelo Alianza Trust Renda Imobiliária ($ALZR11), a um valor de R$ 95 milhões pagos à vista, com taxa de retorno estimada de 8,84% graças a um contrato atípico de 10 anos de locação com o atual ocupante do prédio.
“A aquisição é positiva para o fundo, que continua caminhando para ser, cada vez mais, um fundo realmente híbrido tanto em tipologia imobiliária quanto em setor de atuação do inquilino. Os moldes de aquisição também são característicos do ALZR11: imóveis importantes para operação do inquilino, com contratos longos e multas rescisórias elevadas. Neste caso, o contrato conta com garantia colateral (carta fiança de 12 meses) e impossibilidade de ação revisional de aluguel, que será reajustado anualmente pelo IPCA”, aponta Carolina Borges.
No caso do BTG Pactual Logística ($BTLG11), o fundo recebeu uma parcela da venda do galpão BTLG Dutra, encaminhando a quitação de sua alavancagem atrelada ao CDI+2,95% ao ano. “Consideramos a movimentação positiva, dado o custo elevado da dívida. A quitação das obrigações havia sido sinalizada pela gestão, que estima um incremento na distribuição de R$0,01 por cota. O fundo ainda tem 50% do BTLG Dutra a receber, além do caixa proveniente da última emissão”, explica a analista da EQI Research.
Por falar em emissão, o RBR Crédito Estruturado ($RBRY11) está com a sua 6ª emissão em andamento, com a intenção de captar até R$ 400 milhões com o preço unitário de R$ 99,50 por cota, já incluídos os custos de distribuição. “O fundo apresentou um indicativo de aquisições em segmentos potencialmente em linha com seu perfil, de financiamento a obras, localizados preponderantemente em São Paulo e com taxas de remuneração acima de CDI+4% ao ano ou IPCA+10,50% ao ano. A oferta sai em linha com o valor patrimonial do Fundo e tem potencial para travar boas taxas de aquisições em operações que, a princípio, contribuem para a diversificação e remuneração”, conclui Carolina Borges.
O relatório completa sobre a Carteira Recomendada de FIIs, com mais gráficos e comentários, está disponível gratuitamente na área para cadastrados da EQI Research.
