O Fundo Imobiliário Vinci Shopping Centers (VISC11) está realizando sua 9ª emissão de cotas, com preço de subscrição de R$117,09, sendo R$114,98 pelo valor da cota, atrelado ao valor patrimonial atual do fundo, acrescido de R$2,11 de taxa de distribuição. E EQI Research recomenda a entrada na oferta, que tem o encerramento de seu período de preferência nesta terça-feira (29).
“A emissão apresenta as principais características positivas: está em linha com o valor patrimonial do VISC11, tem desconto frente ao valor de mercado e possibilitará um aumento do retorno anual do fundo”, aponta Carol Borges, analista de FIIs da EQI Rssearch. sobre a mais recente emissão do VISC11.
“Pela estruturação da oferta, o investidor terá a oportunidade de adquirir mais cotas do que tem direito no período de preferência durante o período de sobras. Após a liquidação da primeira fase, aqueles investidores que participaram da oferta receberão
novos direitos de preferência, proporcionais à quantidade já exercida. O valor dependerá de como será a adesão dos investidores na fase de direitos de preferência – quanto menor for a demanda na fase de preferência, maior será a proporção de sobras”, completa a especialista sobre o formato da distribuição. O período de sobras vai desta sexta-feira, 1º de setembro, até 6/9. Não haverá oferta pública posterior.
Carol aponta que a arbitragem também pode ser um caminho para realização de lucro. Caso o cotista não queira aumentar a proporção de VISC11 em sua carteira, ele pode optar por vender as cotas a preço de mercado e exercer os direitos de preferência. Nesta segunda-feira, o VISC11 era negociado perto de R$ 119.
Emissão do VISC11: mais sobre o fundo
O Vinci Shopping Centers (VISC11) é um fundo imobiliário de abrangência nacional, com portfólio composto por 20 shoppings em 12 diferentes Estados, e mais de 200 mil m2 de área bruta locável (ABL) própria. O patrimônio líquido é avaliado em R$ 2,14 bilhões, que acordo com o último relatório gerencial, de 7 de agosto.
Os indicadores operacionais do VISC11 têm apresentado tendência de crescimento consistente. Mesmo com a taxa de ocupação em queda nos últimos 12 meses, as vendas das mesmas lojas (SSS) tiveram alta de 5,4% em julho e o índice vem apresentando melhora a cada trimestre. “O SSS é um importante indicador porque considera apenas as vendas nas lojas que já compunham o portfólio no período anterior, e um comportamento crescente mostra a demanda pelas operações atuais”, explica Carol Borges, da EQI Research.
A melhora operacional dos últimos anos vem sendo traduzida em maior receita e, consequentemente, no aumento da distribuição de dividendos por cota, que ficou em R$ 0,85 em agosto, referente a julho. Por outro lado, o fundo tem obrigações financeiras que somam cerca de R$ 680 milhões, foram tomadas para aquisições dos shoppings Granja Viana, Paralela, Crystal e um portfólio da administradora Ancar.
Carol explica que, além da alavancagem, o VISC tem um earnout a pagar em algumas operações. É uma cláusula estipulada durante a compra do imóvel que prevê que o comprador deverá pagar um prêmio adicional caso o shopping tenha desempenho operacional superior a determinado valor em um período.
“Foi o que aconteceu nas aquisições do Ribeirão Shopping e Portfólio Ancar – com estes ativos atingindo um determinado resultado, o fundo deve pagar uma parte para
a ponta vendedora à época. Este não é considerado um passivo no balanço mas, quando realizado, afeta o valor patrimonial por entrar como custo de aquisição e diminui o lucro líquido do VISC”, explica a analista.
Em junho, o dunso vendeu participações em três shoppings – Villa Romana (SC), Shopping Iguatemi Bosque (CE) e Ribeirão Shopping (SP) – com valor total estimado em R$297,5 milhões a serem recebidos em parcelas semestrais corrigidas pelo IPCA até janeiro de 2025. A operação deve gerar mais de R$ 5,00 por cota de lucro para o cotista até o final dos pagamentos previstos. “O fundo permanece com participações menores nos referidos shoppings, mas a venda se mostrou necessária para arcar com suas despesas financeiras nos próximos dois anos”, aponta Carol.
Emissão do VISC11: detalhes da oferta
Serão realizadas ofertas de distribuição primária e secundária. A oferta primária visa a captação de até R$ 392,5 milhões em recursos que vão diretamente para o caixa do FII. A oferta secundária visa vender a participação de um grande cotista do Fundo, a Ancar Ivanhoe, administradora de shoppings, em um montante de quase R$ 45 milhões. Esta oferta é uma troca de titularidade, de modo que o montante transacionado não passa pelo caixa do Fundo e é destinada apenas a investidores profissionais.
No preço, a oferta atende a parâmetro de estar em linha com o valor patrimonial do fundo e, mesmo com o acréscimos dos custos de distribuição, tem um desconto em relação ao valor de mercado secundário das cotas;
“Considerando um pagamento de dividendos de R$ 0,82 por cota nos próximos meses, o desconto é equivalente a aproximadamente dois meses e meio da distribuição. Logo, julgamos que as condições da oferta são favoráveis à adesão do cotista que detém os direitos de preferência”, explica Carol Borges.
Quanto à destinação dos recursos, o fundo divulgou uma lista de ativos alvo bem definida, com memorando de entendimentos já assinado para aquisição de participação em três shoppings.
- 6,0% do Shopping Conjunto Nacional, em Brasília (DF)
- 29,99% do Natal Shopping, em Natal (RN)
- 45,0% do Via Sul Shopping, em Fortaleza (CE)
O valor total da transação é estimado em R$ 283,8 milhões, e o retorno esperado para o Fundo é de cerca de 8,9% (cap rate estimado para os próximos 12 meses). Caso a emissão seja bem-sucedida, e a transação seja aprovada pelo CADE, o portfólio do VISC11 passará a 23 shoppings em 14 estados.
“Em termos de retorno estimado, a transação se mostra positiva para o fundo. Atualmente, estimamos que o retorno dos ativos do VISC11 está em torno de 8% a 8,5%. Assim, uma aquisição que prevê uma rentabilidade superior é considerada positiva para o fundo no médio e longo prazos”, conclui a analista da EQI Research sobre a emissão do VISC11.
