O mercado de fundos imobiliários passa por uma fase de transformação, marcada por movimentos de fusão, consolidação e reestruturação de portfólios. Entre os mais afetados estão os fundos de fundos, conhecidos como FOFs.
Hoje, eles representam apenas 4% do IFIX, índice de referência do setor. Diante desse cenário, surge a pergunta: estaria esse modelo em extinção? Estaríamos vendo, de fato, o fim dos FOFs?
Para Carolina Borges, head e analista de fundos imobiliários da EQI Research, não se trata exatamente do fim dos FOFs, mas de uma mudança estrutural na forma como esses fundos são compostos e operados.
“Talvez seja o fim da maneira como eles são constituídos hoje, com mandatos mais limitados. Mas a estratégia de investir em cotas de outros fundos imobiliários ainda pode voltar a fazer bastante sentido em um futuro de queda na taxa de juros”, afirma a especialista.
Segundo Borges, o ambiente atual de juros elevados tem favorecido os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), que oferecem retornos mais atrativos do que os tradicionais FOFs, cuja principal fonte de rendimento vem da distribuição mensal de dividendos.
“Nesse cenário, a compra e venda de cotas dentro da carteira deixa de ser uma estratégia tão interessante para o gestor do FOF”, explica. “Por isso, temos visto gestoras unindo fundos de fundos a fundos de papel em uma abordagem multiestratégia.”
Fim dos FOFs?
Essa reestruturação permite uma flexibilidade maior na gestão dos portfólios, possibilitando uma alternância entre CRIs, fundos de papel e, eventualmente, fundos de tijolo, os que investem diretamente em imóveis físicos. A ideia, de acordo com Carolina, é que esses fundos híbridos possam aproveitar diferentes fases do ciclo econômico.
“Quando os juros começarem a cair novamente, os fundos imobiliários tendem a se valorizar. E é nesse momento que a estratégia de trade, a compra e venda ativa de cotas, volta a ganhar relevância dentro das carteiras”, analisa.
Nesse novo desenho, os FOFs puros, que se limitam exclusivamente a investir em cotas de outros fundos imobiliários, tendem a perder espaço. No entanto, Borges acredita que o modelo pode ser resgatado em ciclos mais favoráveis, com ajustes estratégicos.
“O FOF como conhecemos pode até estar com os dias contados, mas a essência da estratégia segue viva e deve se adaptar aos novos tempos do mercado”, conclui.
