O Copom deu continuidade ao ciclo de queda da Selic na quarta-feira (8), reduzindo a taxa básica da economia de 10,75% para 10,50% ao ano. Neste artigo, apontamos três bons Fundos Imobiliários (FIIs) para investir agora e receber dividendos acima da Selic. Confira!
Dividendos acima da Selic
No ciclo atual, de queda da Selic, um dos ativos que mais se beneficia são os Fundos Imobiliários (FIIs). Isto apesar da redução do ritmo de cortes observado na última decisão do Comitê de Política Monetária – vale lembrar, a princípio, o corte seria de 50 pontos-base e não de 25, conforme apontou a última ata divulgada pelo comitê. O adiamento do corte de juros nos EUA e a mudança na meta fiscal no Brasil são os pontos que explicam tal mudança de ritmo.
“Continuamos olhando para os juros longos, então não muda o cenário positivo para os FIIs. A gente trabalha com Selic terminal perto de 9,5%, então tem espaço para mais quedas”, diz Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research.
“A queda da Selic pode não ser tão rápida quanto imaginávamos no começo do ano, mas vai sim impulsionar a atividade e as operações logística de shoppings e do varejo, e vai trazer alívio para aqueles fundos e inquilinos que estavam endividados”, explica.
No cenário da nova Selic, Carol orienta que o investidor busque fundos de tijolo com ativos altamente demandados, que consigam trazer repasse ao longo do tempo. Para fundos de papel, uma carteira diversificada e com garantias robustas é o caminho.
Já para adicionar um pouco mais de risco à carteira, ela aponta como oportunidades os Fundos de Fundos (FOFs) que estão sendo negociados com preço abaixo do valor patrimonial. “Eles podem trazer um retorno potencial superior ao mercado quando o cenário estiver mais otimista”, explica.
Com base nesses critérios, pedimos para Carol selecionar alguns bons fundos que paguem dividendos acima da atual Selic de 10,5%.
E os escolhidos são: BCIA11, BTLG11, e VCJR11.
Dividendos acima da Selic: Bradesco Carteira Imobiliária Ativa (BCIA11)
O FOF gerido pela Bradesco Asset Management (BRAM) está executando uma estratégia de alocação em linha com as expectativas da EQI Research para o mercado: nenhuma exposição a fundos de papel de risco elevado e participações em FIIs de tijolo de ótima qualidade.
Os principais segmentos (shopping, lajes e galpões) possuem representantes dos melhores FIIs de cada setor. A evolução da distribuição de proventos é notória, tendo saído do patamar de R$ 0,64 por cota em janeiro/22 para R$ 0,87 por cota em abril/24.
A expectativa é que esta evolução continue, tanto via ganhos recorrentes (novas locações, reajustes nos contratos vigentes, elevação da taxa de ocupação e bom carrego de fundos de recebíveis) quanto via ganho de capital em momentos mais favoráveis para o mercado.
O principal risco do BCIA é justamente a capacidade de execução da estratégia sem prejudicar a rentabilidade total do Fundo.
O preço-teto da casa de análise para o BCIA é de R$ 123, o que indica um potencial de valorização de 16%.
Dividendos acima da Selic: BTG Logística (BTLG11)
O BTLG11 é um FII que investe em galpões logísticos, possuindo mais de 20 ativos e 650 mil m² de área bruta locável (ABL).
Uma das características mais importantes para a geração de renda consistente em galpões logísticos é a localização próxima aos grandes centros, onde a demanda é mais aquecida.
A estratégia de investimento do BTLG é focada em ativos na região Sudeste, de maior densidade demográfica, sendo que 57% da receita é proveniente de condomínios logísticos distantes até 60 km da cidade de São Paulo, região que possui os preços mais caros de aluguéis.
Mesmo mais caras, essas regiões são estratégicas para os principais segmentos de inquilinos de galpões – logística, varejo e e-commerce – que conseguem compensar os preços de aluguel mais elevados com diminuição de custos devido à eficiência operacional.
Com uma gestão bem ativa, o BTLG cresceu em termos de patrimônio, realizando aquisições oportunísticas com taxas de capitalização médias de 10,2%, realizou vendas de ativos com ganho de capital (27% acima do custo de aquisição nos últimos 12 meses), além de estar mantendo a vacância financeira do Fundo em 4% (sem considerar obras de expansão).
A estratégia é refletida no aumento recorrente da distribuição anual por cota. O BTLG entregou incrementos superiores a 20% durante a fase de reestruturação do portfólio (até 2020) e vem superando a inflação no aumento dos dividendos pagos.
Além da diversificação por ativos, o BTLG também entrega uma diversificação por inquilinos. Nenhuma empresa é responsável por mais de 10% das receitas do FII. Essa característica confere maior segurança quanto à previsibilidade de proventos, diminuindo riscos específicos de um setor ou companhia.
“Na nossa visão, é uma boa oportunidade com potencial de retorno em proventos superior a 9,5% nos próximos 12 meses. Recomendamos a compra do BTLG11 até o preço-teto de R$ 120”, diz Carol.
Dividendos acima da Selic: Vectis Juro Real (VCJR11)
A Vectis é uma gestora com foco residencial, com R$ 2 bilhões sob gestão, dois FIIs (VCJR11 e VCRR11) e um Fiagro (VCRA11).
O VCJR é um FII de papel, que investe em CRIs, possuindo mais de 20 operações na carteira. O VCJR11 é caracterizado como um instrumento de proteção patrimonial contra os efeitos da inflação, ou seja, tem como objetivo repassar o IPCA do período com cerca de dois meses de defasagem.
Além oferecer a proteção patrimonial, a carteira do FII também possibilita um ganho real, acima da inflação. Atualmente, este ganho real está em cerca de 9,5%. Neste cenário de juros em queda, é importante que o investidor tenha instrumentos de proteção patrimonial na carteira, que seja capaz de repassar a inflação.
Por outro lado, é essencial compreender que a renda mensal irá variar de acordo com a variação do IPCA. Assim, em períodos inflacionários mais elevados, o VCJR repassará um valor nominal também mais elevado. Em períodos de inflação mais baixa, a distribuição nominal é menor. Essa oscilação deve ser vista como uma característica do Fundo, sendo que o foco deve ser no juro real que é entregue, aquele acima da inflação.
Os dois maiores CRIs do VCJR financiam obras do Hotel Fasano e Cidade Matarazzo, ambos em São Paulo/SP. Esta é uma das características do VCJR – investir em operações residenciais, preponderante em São Paulo, voltadas para as classes A e B.
Atualmente, o VCJR11 negocia a uma relação P/VP de 0,95x (preço sobre o valor patrimonial), indicando que o valor de mercado está abaixo do valor justo da carteira de CRIs do Fundo. “Recomendamos a compra do VCJR11 até o preço-teto de R$ 100”, pontua Carol.
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