O Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11) foi um dos Fundos Imobiliários com maior rentabilidade em maio: teve alta de 36% de valor de sua cotação, saindo de R$ 47,70 no dia 28 de abril para R$ 65,20 em 31 de maio. O fundo, no entanto, ainda segue bastante descontado em relação a seu valor patrimonial, o que o torna uma opção para investidores, a despeito dos riscos de inadimplência que vem enfrentando.
Vale lembrar, antes de trazer mais informações sobre o DEVA11, que o investimento em Fundos Imobiliários os FIIs, faz parte do mercado de Renda Variável, ou seja, que apresenta maior risco, por não ter nenhum tipo de rentabilidade assegurada, mas com maior potencial de rentabilidade.
O próprio DEVA11 é um exemplo: nenhum investimento de Renda Fixa, por exemplo, chegou perto de uma valorização de 36% em um só mês; por outro lado, em abril, o mesmo DEVA11 havia acumulado quase 15% de queda.
E aí é importante outro recado, sempre reforçado pelos analistas de mercado: os FIIs são um investimento de médio e longo prazo, focado não apenas na valorização dos ativos para revenda com lucro, mas também no faturamento com dividendos, que são distribuídos mensalmente pelos administradores, a não ser em casos especiais.
Em maio, por exemplo, o DEVA11 distribuiu R$ 0,85 por cota, mesmo com as dificuldades enfrentadas pelo fundo em abril. No mês anterior, quando a crise de inadimplência havia atingido em cheio o ativo e iniciado a queda das cotações, o fundo mesmo assim distribuiu R$ 0,70 por cota.
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Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11): mais sobre o fundo
Sob gestão da Devant Asset, que tem outros dois Fundos Imobiliários em seu portfólio, o DPRO11, de tijolo, e o DVFF11, um FoF (fundo de fundos), o DEVA11 é um fundo de papel, ou de recebíveis, cujo foco de atuação é “auferir rendimentos e ganhos de capital advindos das aplicações em ativos financeiros com lastro imobiliário”.
Assim, o fundo tem como ativo principal uma série de CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), um título de Renda Fixa emitido por securitizadoras de valores para empresas do mercado imobiliário com o objetivo de antecipar o recebimento de capital e se capitalizar para investimentos como construções, aquisições e incorporações. Em troca, repassam com juros o pagamento de aluguéis e outros rendimentos obtidos com o investimento.
Como são atrelados a imóveis reais, os CRIs são considerados títulos seguros – ainda que casos mais graves de inadimplência possam gerar longas disputas judiciais. E, como demais ativos de Renda Fixa, os CRIs podem ser negociados no mercado secundário do setor.
É assim, em geral, que chegam às mãos dos Fundos Imobiliários de “papel”, que buscam opções com um mix de rentabilidade e segurança. No caso do DEVA11, o fundo adota a estratégia high yield, de escolher por CRIs mais rentáveis, porém de maior risco.
O DEVA 11 hoje tem valor patrimonial líquido de R$ 1,3 bilhão, com a presença de mais de uma centena de CRIs em seu portfólio, o equivalente a R$ 93,36 por cota. Na última quarta-feira (7), o ativo fechou o pregão com a cota negociada a R$ 68,52, uma alta acumulada de 5,30% nos últimos cinco dias úteis, mas ainda com desconto de pouco mais de 25% em relação ao valor patrimonial.
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Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11): ocorrências recentes
O DEVA11 continua sendo uma opção de risco, especialmente diante de sua forte inadimplência, próxima a 30% de acordo com o último relatório gerencial publicado, em maio. “Mesmo com a boa distribuição de proventos, é um cenário de alto risco e baixa previsibilidade de resultados”, aponta Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research no relatório setorial sobre FIIs de recebíveis.
“Dadas as características das operações high yield, é comum que ao longo do prazo da dívida existam descasamentos entre ativos e passivos, piora ou melhora na qualidade do crédito e readequações conforme cenários macroeconômicos, entre outras particularidades. Uma dívida pode ter seu vencimento em cinco, dez, quinze anos, e é bem possível que seja reestruturada no meio do caminho”, apontou o fundo em seu último relatório gerencial.
No texto, a gestora informa que, nos casos em que há piora significativa no crédito a ponto de resultar em inadimplências, a situação da empresa é avaliada. “Para que o fluxo de recebíveis volte ao normal, às vezes são necessários apenas alguns meses de postergação do pagamento que pode vir junto com aumento da taxa, o que no longo prazo tende a beneficiar o investidor. As renegociações recentes seguem esse racional e por isso sempre reforçamos que o DEVA11 é um investimento para o longo prazo”, completa o fundo.
Foi o que houve recentemente com o CRI Circuito de Compras, atrelado a um shopping popular na região do Brás, em São Paulo, que entrou em inadimplência em março alegando queda das vendas por causa da piora da capacidade de consumo da população. O CRI teve aprovado pelos credores um waiver, mecanismo que evita o vencimento antecipado e uma potencial tentativa de execução das garantias, além de carência parcial nos pagamentos até dezembro.
No caso do Gramado Parks, CRI atrelado a um complexo turístico no interior do Rio Grande do Sul, a inadimplência resultou na decisão dos credores de ir à Justiça em busca de antecipação do vencimento dos CRIs, ajuizamento de ação de execução extrajudicial e execução das garantias.
“No curto prazo, os resultados do Fundo serão influenciados pela redução das receitas relacionadas aos CRIs envolvidos, mas reforçamos que trabalhamos para que essa situação seja superada da melhor forma e no melhor prazo. Destacamos também que as garantias das operações são protegidas por Lei”, comentou a gestora.
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