O momento atual do mercado de Fundos Imobiliários mostra que o segmento de lajes corporativas é o mais descontado da bolsa brasileira. De acordo com relatório da EQI Research, essa afirmação pode ser sustentada por duas métricas complementares.
A primeira, e mais direta, compara o valor de mercado médio dos portfólios de escritórios dos FIIs com o respectivo valor patrimonial de laudo. Nos fundos sem alavancagem, essa relação aparece diretamente no preço sobre valor patrimonial (P/VP). A média do setor está em 0,69x, um desconto superior a 30% sobre o valor patrimonial.
Já a segunda métrica vem das transações no mercado real. Segundo a head e analista de FIIs da EQI Research, Carol Borges, as últimas semanas trouxeram três vendas de escritórios que revelam uma percepção de valor distinta entre o imóvel na bolsa e o mesmo imóvel fora dela.
“Dentro dessa leitura, reiteramos a recomendação de compra para HGRE11 e RCRB11. Os dois fundos estão entre os que sustentam a tese na prática, com vendas acima do laudo que convertem valor patrimonial em ganho de capital para o cotista. São nomes de qualidade em um setor que, no nosso entendimento, oferece assimetria favorável para o investidor disposto a esperar a virada do ciclo de juros”, comenta Carol Borges, no relatório.
Negócios de lajes corporativas
O HGRE11 vendeu dois conjuntos no One Berrini Corporate por R$ 21,8 milhões. O preço saiu a R$ 23.800 o metro quadrado, 19,2% acima do laudo de 2025 e 31,9% acima do valor investido pelo fundo. A operação gerou lucro em caixa de R$ 0,45 por cota, com TIR anualizada de aproximadamente 7,59%.
Outro fundo corporativo, o RCRB11, concluiu a alienação da participação no edifício Parque Cultural Paulista por R$ 77 milhões. O valor ficou 15% acima do laudo e 16% acima do custo de aquisição. O ganho de capital bruto foi de R$ 10,9 milhões, o equivalente a R$ 2,96 por cota.
O VINO11 vendeu o ativo Cardeal, em Pinheiros, por R$ 40 milhões. O preço superou o laudo em cerca de 12%, a R$ 14.914 o metro quadrado de área BOMA, com cap rate de 8,75% sobre a receita de locação vigente.
“Os três negócios têm um ponto em comum. Todos foram fechados acima do laudo de avaliação. Na bolsa, o setor negocia com desconto superior a 30% sobre o patrimônio”, ressaltou a analista.
No mercado real, o mesmo tipo de ativo negocia com prêmio sobre o laudo, ou seja, dois mercados olham para o mesmo imóvel e chegam a preços muito diferentes, diz trecho do relatório.
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