O ano de 2023 foi excelente para quem investiu nos Fundos Imobiliários (FIIs). O IFIX teve um retorno acumulado de quase 15% e renovou a máxima histórica, onde todos os segmentos registraram um retorno positivo.
Para 2024, ter uma Carteira Recomendada de FIIs bem estruturada pode garantir mais um ano com bons retornos.
Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research, diz que segue confiante para este ano, embora não descarte que o período pode ser marcado por épocas de lateralização ou quedas prolongadas, principalmente se o cenário externo for negativo.
“A inflação norte-americana poderá segurar o juros nos EUA em uma faixa mais elevada, drenando a liquidez de outros mercados e, consequentemente, impactando diretamente nossa taxa de juros aqui no Brasil. E, como sabemos, juros longos e IFIX são inversamente proporcionais”, explica Borges.
Contudo, a analista destaca as projeções para Selic para o final de 2024, que estão na casa dos 9% ao ano. Este fator deve contribuir para que o IFIX se mantenha em um movimento ascendente.
Segundo Borges, com os juros mais baixos, as despesas financeiras de FIIs devem ficar mais aliviadas, visto que elas se alavancaram para crescer.
“Juros em queda também sinalizam um estímulo à economia, o que beneficia basicamente todos os segmentos de FIIs – maior volume de vendas nos shoppings e lojas, aumento de demanda por galpões, melhora da saúde financeira de devedores dos CRIs e aumento da atividade de incorporação imobiliária”, complementa.
- Leia também: Fundos imobiliários: Guia completo de FIIs
- 18 FIIs para investir em janeiro: confira as indicações
Carteira Recomendada de FIIs – Janeiro de 2024
Após um ano próspero em 2023, a EQI Research prevê um cenário promissor para os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) em 2024. Os segmentos de logística, lajes, FOF e híbridos estão sendo negociados com desconto médio em relação ao valor contábil de suas cotas (P/VP), especialmente após as reavaliações patrimoniais em alguns casos.
Confira abaixo a composição da carteira recomendada de FIIs da EQI Research:
Recebíveis Imobiliários
Os FIIs de papel, como BTCI11 e CPTS11, que serão mantidos na carteira, permitem um repasse inflacionário mais imediato na renda, com uma volatilidade mais baixa no valor de mercado.
A EQI Research planeja trocar RBRY11 por VCJR11, um FII atrelado ao IPCA, que negocia a um P/VP de 0,94. A carteira do VCJR11 é composta por 43 CRIs, com boa estrutura de garantias e devedores de primeira linha, preponderantemente no mercado residencial. A EQI Research estima um retorno de 11,5% em proventos para o VCJR11 em 2024.
Shopping Center
Os FIIs de shoppings, que tiveram um excelente desempenho em 2023, devem continuar a entregar ótimos resultados em 2024. A EQI Research planeja trocar MALL11 por HGBS11, que realizou a 9a emissão de cotas em 2023 e adquiriu participações em vários shoppings.
A gestão do HGBS11 tem feito bons movimentos para a geração de valor, e a EQI Research avalia que o retorno potencial do FII é superior ao do MALL11 no momento.
Galpões Logísticos
No segmento de galpões logísticos, a carteira é composta por BTLG11 e BRCO11. O BTLG, que tem 41% da receita advinda de galpões localizados no raio de até 30km da cidade de São Paulo, realizou excelentes aquisições com os recursos da última oferta de cotas.
A EQI Research estima um retorno de proventos de cerca de 9% para o BTLG em 2024. O BRCO, apesar de algumas rescisões antecipadas no final de 2023, tem um portfólio de alta qualidade, que pode acelerar a absorção de novas áreas vagas.
Lajes Corporativas
O segmento de Lajes Corporativas, o mais descontado do IFIX, apresenta altas taxas de vacância em regiões fora do núcleo de São Paulo. A EQI Research manterá uma exposição conservadora de 10% da carteira, com o HGPO11, fundo com dois imóveis no Itaim, mantendo 5% de exposição.
A empresa prevê um movimento de consolidação de fundos menores em outros FIIs e, com a venda da atividade de gestão imobiliária do Credit Suisse para o Pátria no final de 2023, não ficará surpresa com ofertas para aquisição do HGPO ao longo de 2024.
A EQI Research realizará a troca de JSRE11 por KORE11, o novo FII de lajes corporativas gerido pela Kinea. O fundo adquiriu quatro empreendimentos corporativos em uma estrutura de financiamento pelo vendedor (seller financing), possibilitando uma distribuição de proventos de R$1,25 por cota nos dois primeiros anos, equivalente a um DY de 14% no preço atual.
Fundos de Fundos (FOF) e Multiestratégia
Os FOFs foram destaque em 2023, entregando desempenhos mais agressivos do que o índice. A EQI Research diminuirá a exposição ao BCIA para 5%, buscando alocações que possam trazer um retorno esperado maior.
A empresa direcionará 5% da carteira para o RBRF11, o RBR Alpha. O fundo tem boa parte do portfólio em tijolo, com 74,1% de exposição. Atualmente, o RBRF11 negocia a um P/VP de 0,93, abrindo um bom espaço para valorização em um cenário mais otimista para os FIIs de tijolo.
Híbridos e Renda Urbana
A EQI Research manterá sua exposição em HGRU11 (5%) e ALZR11 (10%). O ALZR tem a característica de aquisição de imóveis estratégicos para a operação dos inquilinos, com contratos longos e multas rescisórias elevadas. O HGRU possui uma gestão bastante ativa que adicionou uma estratégia bem sucedida de ganho de capital aos rendimentos recorrentes.
